Es cierto que las cocheras, como un bien de inversión, son muy buscadas porque no demandan tantos gastos de mantenimiento y los contratos de alquiler son más flexibles si se los compara con los de un departamento. Estos puntos positivos, provocaron una creciente demanda de cocheras que, a su vez, disparó los precios de venta en distintos barrios porteños, densamente poblados y con niveles de construcción de edificios que siguen en alza. Tal es el caso de los barrios de Caballito, Belgrano y Palermo, entre otros.
En forma paralela, el crecimiento del parque automotor genera la necesidad de más lugares donde guardar las unidades y, todo ello, casi inexorablemente se traduce en un aumento que llega al 30 por ciento sobre los valores de mercado de estos inmuebles.
Bajos costos de mantenimiento y contratos flexibles, se contraponen a un demanda elevada del bien deseado y la presencia de más autos en la Ciudad que necesitan de cocheras, es el combo perfecto para que se aplique la ley de “a mayor demanda, menos cantidad de unidades disponibles y la consiguiente suba de precios”.
Este aumento de los valores de mercado, llegó incluso a superar los precios prepandemia, en ciertos puntos de estratégicos de Buenos Aires.
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Beneficios de una cochera como inversión
Varios son los puntos a favor de invertir en la compra de cocheras en comparación con otros inmuebles. Para comenzar, es un negocio que atrae a personas que no están dispuestas a correr muchos riesgos. De hecho, es una de las inversiones más conservadoras: no está atada a los vaivenes del dólar ni tasas.
Además, es más rápido poder alquilar una cochera que un departamento. No tienen mucho desgaste y, por ende, son bajos los costos de mantenimiento. Gozan de una mayor liquidez, lo que se define que cierta facilidad en la venta en caso de ser necesario.
Es usual que el cierre de la operación de alquiler se haga sin contratos ni garantías, lo que descartaría la necesidad de un eventual juicio por desalojo. Tampoco tiene plazos mínimos de alquiler, como es el caso de los tres años por ley para los departamentos.
Qué tener en cuenta al momento de comprar
Asesores y analistas del rubro, recomiendan siempre averiguar cuáles serán los costos por mantenimiento, teniendo en cuenta que los gastos por expensas, servicios e impuestos (a cargo del propietario) no deben superar más del 20% del precio del alquiler mensual, para que la operación sea rentable.
Lugares más demandados y su rentabilidad
Los expertos aconsejan adquirir cocheras, sea para uso propio o para alquilar, siempre pensándolo como una inversión a futuro y teniendo en cuenta los lugares más cotizados, como Palermo o Belgrano y las zonas cercanas a hospitales, clínicas o universidades, por la gran demanda de quienes necesitan un lugar para guardar su vehículo: personal, profesionales de la salud, pacientes y estudiantes.
También señalan, que la rentabilidad anual neta por el alquiler de una cochera puede variar entre el 3 % y el 5%. Mientras en el caso de un departamento, puede oscilar entre un 2% y 4% anual dependiendo siempre de la ubicación.
Precios de mercado y sus variables
Al momento de decidirse a invertir, debe tenerse claro que cocheras y departamentos son mercados que corren por carriles paralelos. En el caso de las cocheras, la ubicación es fundamental. En lugares con faltante de cocheras, sobre todo en barrios de buen poder adquisitivo, se genera la suba de valores con ventas bien cotizadas. También influyen en el precio: el valor de las expensas, las dimensiones y comodidades de maniobra y el edificio. A diferencia de los departamentos, en las cocheras no modifica demasiado el valor el hecho de que sea nueva o usada.
Es recomendable sentarse a evaluar pros y contras en conjunto, pero sin dudas sigue siendo, en un contexto económico cambiante, la alternativa de inversión más confiable, rentable y que requiere de menos dinero disponible, en comparación con otros inmuebles.
FM JL
