La creciente demanda de vida urbana en el Downtown de Miami está impulsando las ventas constantes de condominios y un aumento en el volumen de alquileres, de acuerdo con el Informe de Mercado publicado a mediados del 2017 por la Autoridad de Desarrollo del Downtown de Miami (DDA, por sus siglas en inglés).
Los precios en las rentas permanecen estables, los desarrollos están siendo balanceados con la demanda y las instituciones financieras han aumentado sus condiciones para dar préstamos —todos indicadores de que el Downtown de la ciudad se mantiene en un equilibrio estable a largo plazo.
La reciente culminación de tres nuevas torres de condominios (Brickell Heights East and West y Biscayne Beach), ha traído un total de 1.089 nuevas unidades al mercado, llevando el actual ciclo de desarrollo de condominios más allá de su punto medio de entrega a medida que disminuye el flujo de nuevos proyectos residenciales, y las tasas de absorción para productos en pre-construcción exceden el 70%.
Por primera vez desde que los bienes raíces del Downtown comenzaron su ascenso actual en el 2012, hay más unidades terminadas de condominios (5.180) que en construcción (5.078). Esto significa que, a diferencia del último boom, los desarrolladores se han resistido a la urgencia de construir más de la cuenta o los bancos fueron más estrictos con la financiación.
Un total de 3.365 unidades son esperadas para ser terminadas a finales del 2017, y otros 652 condominios entrarán en el mercado en el 2018, y 1.061 en el 2019, dice el reporte.
Según Anthony Graziano, director de Integra Realty Resources, autor del informe, más del 80% de las 5.000 y más unidades terminadas han sido vendidas, y un 70% de las que están en construcción han sido pre-vendidas.
Graziano comenta que no solo se ha alcanzado un punto en el que hay más unidades terminadas, sino que el inventario que queda para ser vendido está menguando. Esto, según el citado experto, es muy importante, ya que demuestra que no se sigue construyendo más allá de lo que el mercado puede absorber.
Los precios de condominios para reventa bajaron un 6% comparados con el mismo periodo del mes anterior, a $403 por pie cuadrado. Pero, según Graziano, esta baja en el valor de reventa es un reflejo de la voluntad de los vendedores de bajar los precios para estimular las ventas del exceso de inventario del boom anterior, cuando fueron terminadas casi 17.000 unidades, entre el 2006 y el 2008. Mayo del 2017 fue el mejor mes para volumen en reventas de los últimos dos años, con 142 cierres y 160 pendientes.
El mercado de arriendos también se encuentra estable. 969 nuevos apartamentos Clase A han sido entregados en el Downtown de Miami desde el 2012, llevando el número total de unidades multifamiliares en construcción justo por debajo de las 3.600. Los apartamentos de edificios Clase A están logrando arriendos 25% a 35% más altos que los de mayor antigüedad.
Los precios se mantienen estables, la calidad de los productos continúa mejorando y los desarrolladores están actuando responsablemente en el ritmo de entregas. El mercado global de bienes raíces de Miami ha comprobado no inmutarse con la fortaleza del dólar, los recientes huracanes y temores sobre la volatibilidad de la economía.
En definitiva, la profundidad y diversificación de los canales de inversión mundiales es más resistente y menos volátil que en los ciclos anteriores.
Aspectos a resaltar del informa del DDA:
1) El informe cubre las áreas de: Brickell, Downtown, Edgewater, Overtown, Midtown, el Distrito Central de Negocios, y el Distrito de las Artes y Entretenimiento.
2) Superado el punto medio en el ciclo de entregas: El actual ciclo de bienes raíces ha pasado la mitad del ciclo de entregas, con 5.180 nuevos condominios entregados desde el 2012 y 5.078 en construcción.
3) La absorción se mantiene estable: el 70% de los condominios restantes en construcción ya están pre-vendidos.
4) Los desarrolladores han sido moderados: Solo dos torres (Missoni Baia y Aston Martin Residences) son esperadas para iniciar construcción este año, resaltando la moderación exhibida por los desarrolladores, mientras los proyectos son pospuestos y/o reposicionados.
5) El mercado de arriendos se mantiene estable: 969 nuevos apartamentos Clase A han sido entregados desde el 2012, llevando el número total de residencias multifamiliares en construcción solo a menos de 3.600.
6) La demanda por el estilo de vida urbano sube las tasas convencionales de renta: Los edificios de apartamentos Clase A están logrando arriendos entre un 25% y un 35% más altos que los productos de mayor antigüedad.
