El nuevo boom inmobiliario es el Centro: Cómo es el plan para convertirlo en el próximo polo residencial de Córdoba

El Centro de Córdoba tiene infraestructura, servicios y conectividad. Lo que le falta, según el Colegio Profesional de Inmobiliarios (CPI), es una estrategia. Esa es la tesis central de un informe elaborado por una consultora privada especializada en análisis económico, urbano e inmobiliario, que el CPI hizo público con una propuesta concreta: transformar el área central en el próximo foco de desarrollo residencial de la ciudad.

El trabajo se elaboró con datos del Censo Nacional 2022, bases estadísticas oficiales, relevamientos territoriales y datos de oferta inmobiliaria de portales especializados, más reconstrucciones comparativas de mercado del primer semestre de 2026.

Los números del informe son contundentes. Nueva Córdoba registra una densidad de casi 415 habitantes por hectárea. El Centro, en cambio, llega apenas a 131. La diferencia no es marginal: es la que separa un barrio consolidado de uno con capacidad real para crecer.

El estudio señala que esa baja densidad no responde a falta de atractivos urbanos, sino a un proceso de desinversión residencial que dejó al Centro como centralidad comercial e institucional sin acompañamiento habitacional.

El informe también detecta una brecha de valor inmobiliario de entre 18% y 20% respecto de Nueva Córdoba. Para los autores del trabajo, esa diferencia no es solo un problema: es una oportunidad de inversión y revalorización, siempre que vaya acompañada de modernización edilicia y mejoras en la experiencia urbana.

La propuesta del CPI: reposicionar, no construir desde cero

El presidente del CPI, Lucas Péndola, fue directo al presentar las conclusiones. "Este informe nos muestra que el Centro no necesita más infraestructura. Necesita una estrategia de reposicionamiento urbano y residencial que le permita recuperar competitividad y volver a convertirse en una alternativa atractiva para vivir, invertir y desarrollar proyectos", afirmó.

El planteo del Colegio apunta a reconvertir el área central a partir de lo que ya existe: una red de transporte articulada, equipamiento urbano consolidado, oferta comercial e institucional, y una ubicación que ningún barrio nuevo puede replicar. La apuesta no es sumar metros cuadrados en suelo vacío, sino recuperar edificios, atraer residentes y generar condiciones para que el mercado privado encuentre rentabilidad donde hoy ve riesgo.

"Las ciudades más exitosas son aquellas que logran aprovechar plenamente los recursos que ya tienen. El Centro cuenta con conectividad, servicios, actividad comercial, instituciones y una ubicación privilegiada. La oportunidad está en generar las condiciones para que todo ese potencial se transforme en desarrollo urbano sostenible", añadió Péndola.

Sin competencia con Nueva Córdoba

El Colegio subrayó que el informe no plantea una disputa entre barrios ni propone desviar la demanda de Nueva Córdoba hacia el Centro. El argumento es complementario: si Nueva Córdoba ya muestra señales de saturación, el Centro puede absorber parte del crecimiento residencial que la ciudad necesita sin replicar esos niveles de presión.

"Nueva Córdoba representa una experiencia de consolidación urbana exitosa. El desafío es que el Centro pueda iniciar su propio proceso de transformación y recuperación de valor, integrándose como una extensión natural de las dinámicas residenciales que hoy caracterizan a la ciudad", señaló Péndola.

El enfoque implica reconocer que Córdoba entra en una fase donde el crecimiento urbano tendrá que apoyarse cada vez más en áreas ya consolidadas. Extender la ciudad hacia la periferia tiene costos de infraestructura que la reconversión de zonas céntricas no tiene.

Modernización edilicia y experiencia urbana, los dos ejes

El informe identifica dos condiciones para que el reposicionamiento del Centro sea posible. La primera es la modernización edilicia: buena parte del parque construido en el área central tiene décadas de antigüedad, no cumple estándares contemporáneos de habitabilidad y no resulta atractivo para segmentos de demanda que el mercado residencial busca capturar.

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La segunda condición es la mejora de la experiencia urbana. El Centro cordobés acumula años de deterioro en veredas, iluminación, higiene y percepción de seguridad. Sin intervención sobre esos factores, el diferencial de precio respecto de Nueva Córdoba difícilmente se cierre, aunque el mercado inmobiliario quiera moverse.

Desde el CPI reconocen que esas dos condiciones requieren articulación entre el sector privado y el Estado municipal. El mercado puede modernizar edificios y desarrollar proyectos residenciales, pero la experiencia urbana depende de decisiones de gestión pública que el sector privado no puede sustituir.

El potencial está en lo que ya existe

El cierre del informe condensa la posición del Colegio en una frase que Péndola repitió ante distintos interlocutores: "El potencial del Centro no está en lo que le falta. Está en todo aquello que ya tiene y todavía no logra capitalizar plenamente".

Esa lectura tiene implicancias concretas. Antes de pensar en nuevas inversiones o nuevas obras, la propuesta del CPI pone el foco en activar lo que existe: habilitar reconversiones de uso, facilitar la transformación de inmuebles de oficinas o comercios en vivienda, y crear condiciones regulatorias que hagan viable lo que hoy no lo es.

El informe se presenta en un momento en que el mercado inmobiliario cordobés atraviesa un ciclo de reactivación. La demanda existe. La pregunta que el CPI intenta instalar es si el Centro de Córdoba tiene las condiciones para capturar parte de ella, o si seguirá cediendo terreno frente a barrios donde la ecuación ya está resuelta.