El nuevo mapa de los alquileres: el 35% de los hogares porteños alquila y estos son los barrios más caros
Los precios subieron 29% en un año, por debajo de la inflación. Puerto Madero supera $1,3 millones y Villa Lugano promedia $656.159. Las diferencias por barrio y tipo de contrato siguen pesando en el bolsillo.
Cada vez más porteños alquilan. En la Ciudad de Buenos Aires, el 35% de los hogares vive en una vivienda alquilada, frente al 22,9% registrado en 2007. Una tendencia que muestra las crecientes dificultades para acceder a la vivienda propia. El crecimiento de la población inquilina se da, además, en un mercado que en los últimos años atravesó cambios importantes tanto en la oferta como en los precios.
A casi tres años de la derogación de la Ley de Alquileres mediante el DNU 70/2023, aumentó la cantidad de propiedades disponibles y los valores comenzaron a mostrar una desaceleración después de varios años de fuertes subas.
Durante el último año, los precios de publicación aumentaron, en promedio, por debajo de la inflación, aunque el escenario cambia considerablemente según el barrio, el tamaño de la vivienda y las condiciones pactadas en cada contrato.
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Esa desaceleración, sin embargo, no necesariamente se traduce en un alivio para el bolsillo de los inquilinos. Los valores continúan siendo elevados y las diferencias dentro de la misma ciudad son importantes: mientras en algunos barrios los alquileres promedio ya superan el millón de pesos mensuales, en otros se mantienen por debajo de los $700.000.
Según la última actualización de VivienDATA, el tablero de la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ) elaborado a partir de la Encuesta Permanente de Hogares (EPH) del INDEC, el 35% de los hogares de la Ciudad de Buenos Aires son inquilinos. En 2007 representaban el 22,9%. Entre las personas de 30 a 45 años, además, la proporción alcanza el 48%: prácticamente una de cada dos alquila en CABA.
En ese contexto, el mapa de precios muestra realidades muy diferentes según la zona.
Puerto Madero continúa siendo el barrio más caro para alquilar, seguido por Núñez y Palermo. En el extremo opuesto aparecen Villa Lugano, Nueva Pompeya y Versalles.
A la ubicación se suma otra variable: la forma de actualización acordada en el contrato. Actualmente conviven alquileres pactados en pesos, con ajustes por inflación o por el Índice de Contratos de Locación (ICL), y contratos fijados directamente en dólares.
Cuánto cuesta alquilar en CABA
Los valores de publicación de departamentos usados se mantuvieron prácticamente estables durante julio. Según el último relevamiento de Reporte Inmobiliario, el precio promedio de los alquileres (desde monoambientes hasta cuatro ambientes) aumentó apenas 0,41% respecto de junio, por debajo de la inflación del período.
Actualmente, un monoambiente tiene un valor medio de $550.000 mensuales; un departamento de dos ambientes, $700.000; uno de tres ambientes, $900.000; y una unidad de cuatro ambientes alcanza los $1.275.000.
Los monoambientes y los tres ambientes no modificaron su valor promedio respecto del mes anterior, mientras que los dos ambientes aumentaron 1,45% y los cuatro ambientes, apenas 0,20%.
De acuerdo con Reporte Inmobiliario, los monoambientes aumentaron un 22,22% en el último año, mientras que los departamentos de dos ambientes subieron un 32,08% interanual. Por su parte, las unidades de tres ambientes registraron un incremento del 27,66% y las de cuatro ambientes, un 34,21%.
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El aumento promedio de los alquileres en CABA se ubicó en un 29,04% entre julio de 2025 y julio de 2026. Con esa cifra, la suba de los precios de las viviendas usadas quedó casi cinco puntos por debajo de la inflación acumulada en el mismo período, que cerró en 33,8% según el INDEC.
Al analizar el mercado, Horacio Ludigliani, desarrollador, arquitecto y director de Grupo Ludigliani, explicó a PERFIL: "Veníamos de una etapa de aumentos muy fuertes y hoy vemos una desaceleración clara. En términos interanuales, los alquileres aumentaron alrededor de 31%, pero en el primer semestre el incremento estuvo por debajo de la inflación porque la oferta se triplicó tras la derogación de la ley. Eso genera más competencia entre propietarios y pone un límite. Igualmente, Núñez viene mostrando una evolución muy interesante por el Parque de Innovación y la llegada de nuevos edificios, mientras que en sectores del Gran Buenos Aires la presión sobre los 2 ambientes fue más fuerte y superó el 50% interanual".
De Puerto Madero a Lugano: la brecha entre barrios
Puerto Madero encabeza el ranking con un alquiler medio de $1.308.569 mensuales. Le sigue Núñez, con $991.727, mientras que Palermo se ubica en $973.988.
En el otro extremo, Villa Lugano registra el promedio más bajo de la Ciudad con $656.159. Luego aparecen Nueva Pompeya, con $688.346, y Versalles, con $711.857.
La distancia entre los extremos supera los $650.000 mensuales. El valor promedio de Puerto Madero prácticamente duplica al de Villa Lugano.
Para Ludigliani, Núñez es uno de los barrios que mostró una evolución particular durante los últimos años por la incorporación de nuevos proyectos.
Más oferta y límite a los aumentos
Uno de los cambios centrales se produjo del lado de la oferta. Según Ludigliani, actualmente hay aproximadamente tres veces más propiedades disponibles para alquilar que durante el período de mayor escasez, una recuperación que vincula con la derogación de la Ley de Alquileres.
“Volvieron al mercado muchas unidades que antes estaban fuera de la oferta. Eso genera más competencia entre los propietarios y, naturalmente, pone un límite a la posibilidad de seguir aumentando los valores al mismo ritmo”, aseguró.
Los datos de Reporte Inmobiliario de julio reflejan que la oferta de propiedades volvió a subir levemente y los precios de publicación prácticamente no se movieron. Sin embargo, que los alquileres aumenten por debajo de la inflación no significa que hayan dejado de pesar en el presupuesto familiar.
Según el informe de ACIJ, el 23,4% de los inquilinos porteños pertenece al sector de menores ingresos, frente al 16,7% que se registra entre los propietarios.
¿Alquiler en pesos o en dólares?
La posibilidad de negociar las pautas contractuales derivó en esquemas dispares según el índice elegido y la estabilidad del dólar. Una modalidad frecuente son los contratos por dos años en pesos, con ajustes por IPC cada tres o cuatro meses, aunque también continúan utilizándose el ICL y los contratos dolarizados.
Oscar Puebla, arquitecto, broker y titular de Puebla Inmobiliaria, ejemplificó qué habría ocurrido con dos alquileres que partieran de un valor equivalente a $1.465.000, pero con distintas formas de actualización.
En un contrato pactado en US$1.000, si el dólar utilizado para pagarlo pasó de aproximadamente $1.465 a $1.520, el desembolso mensual habría avanzado de $1.465.000 a $1.520.000, un incremento del 3,75%.
Si ese mismo alquiler se hubiera establecido en pesos y actualizado según el IPC, Puebla calculó que, con una inflación acumulada del 19,3% durante los primeros siete meses del año, habría llegado a aproximadamente $1.747.745.
La diferencia entre las dos modalidades sería de casi $228.000 por mes. Para el inquilino con ingresos en pesos, el contrato dolarizado habría resultado menos costoso durante ese período debido a que el tipo de cambio avanzó considerablemente menos que la inflación.
“Lo que explica esta diferencia es, básicamente, el atraso cambiario. Mientras el dólar oficial avanzó alrededor de 3% o 4% en el período, el IPC acumuló casi 20%”, explicó Puebla.
Para el propietario ocurrió lo contrario: el contrato actualizado por inflación generó un ingreso mayor medido en dólares que aquel que se mantuvo fijo en US$1.000.
La necesidad de alquilar obliga a prolongar la vida laboral en la vejez. De acuerdo con el tablero VivienDATA, el 43,8% de los porteños de 60 años o más que alquilan trabaja o busca trabajo, frente al 26,5% entre quienes tienen vivienda propia.
GD/fl