A la hora de buscar una vivienda en la Ciudad de Buenos Aires, las prioridades empiezan a mostrar un cambio. La pileta, el gimnasio o el SUM pueden elevar considerablemente el valor de una propiedad, pero no necesariamente son lo primero que miran quienes salen al mercado. Poder mudarse con una mascota, tener cochera o contar con un balcón aparece por delante de varios de los amenities que durante años funcionaron como símbolo de los edificios de categoría.
Así lo muestra la Radiografía del mercado inmobiliario argentino, un informe de Roomix al que tuvo acceso PERFIL, elaborado a partir del cruce de 95.662 departamentos en venta en todo el país, más de 200.000 búsquedas anonimizadas de usuarios, 150.000 descripciones de avisos y el análisis de imágenes mediante inteligencia artificial. En ese filtro de prioridades, el requisito de habitar con mascotas se transformó en una condición indispensable.
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Los datos permiten observar no solamente qué ofrece el mercado, sino también qué busca la gente cuando elige dónde vivir. Después de la ubicación, presente en el 84% de las búsquedas, y del tipo de propiedad (77%) aparecen la cantidad de ambientes o dormitorios (42%) y las características y amenities (33%). Recién después figura el precio o presupuesto, utilizado como filtro explícito en el 23% de las búsquedas.
El contraste se vuelve todavía más marcado al analizar cuáles son esas características. La cochera encabeza las preferencias, mientras que poder ingresar con una mascota aparece entre los atributos más buscados. Mucho más abajo se ubica la pileta, pese a tratarse de uno de los servicios que mayor impacto tiene sobre el precio de una propiedad.
Mascotas: mucha demanda y poca oferta
Allí aparece uno de los principales desajustes del mercado porteño. De acuerdo con Roomix, apenas el 27% de los departamentos publicados se declara apto para mascotas, pese a que se encuentra entre las condiciones más solicitadas por quienes buscan vivienda.
Encontrar un inmueble donde los animalitos sean bienvenidos no solo implica una búsqueda más compleja, sino que también impacta en el precio: las propiedades que aceptan mascotas se publican con un sobreprecio del 7,2% por metro cuadrado frente a las que no lo aclaran o lo prohíben.
La cochera encabeza las preferencias y, a diferencia de otros atributos demandados, cuenta con una oferta considerable: está presente en el 54% de los departamentos analizados. En el extremo opuesto se ubica la pileta. Está presente en casi el 29% de las propiedades publicadas, pero aparece como requisito explícito en apenas el 1,2% de las búsquedas.
Esto no significa que los porteños hayan dejado de valorar la pileta, sino que su presencia parece tener menos peso a la hora de definir una búsqueda.
Además de la cochera y la posibilidad de vivir con mascotas, entre las características más buscadas aparecen las unidades amobladas, el balcón, la luminosidad y los espacios exteriores, como patios y terrazas. A la hora de publicar una propiedad, en tanto, “amplio” es el término más utilizado: aparece en el 41% de los avisos, seguido por “excelente”, “ideal” y “luminoso”.
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En CABA, un departamento ubicado en un edificio con pileta y gimnasio se publica un 61% más caro por metro cuadrado que uno sin esos servicios. El gimnasio individualmente registra un plus del 49%; la pileta, del 38%; el SUM, del 33%; la seguridad las 24 horas, del 25%; la parrilla, del 23%; y la cochera, del 20%. El informe aclara, de todos modos, que la comparación no ajusta por ubicación o tamaño y que parte de la diferencia responde a que estos edificios suelen ser más nuevos y estar mejor ubicados.
Amenities que cambian
Los datos de Roomix dialogan con otra transformación que se observa puertas adentro de los edificios porteños. En una entrevista previa con PERFIL, Diego Espada, cofundador de Octavo Piso, señaló que los amenities tradicionales no dejaron de utilizarse, aunque comienzan a convivir con nuevos servicios.
Según explicó Espada, la tasa de utilización de espacios como SUM, parrillas o piletas se mantiene relativamente estable. Lo que sí cambió es la modalidad: cada vez más consorcios cobran un cargo específico para reservarlos, dinero que luego se destina al mantenimiento del propio espacio.
Al mismo tiempo, en los edificios nuevos y de mayor categoría comenzaron a aparecer amenities menos tradicionales. Espada mencionó peluquerías y salas de masajes, especialmente en desarrollos ubicados en Belgrano, Núñez y Puerto Madero, zonas donde también se concentran algunos de los valores más elevados del metro cuadrado porteño.
La transformación no implica, entonces, el fin de los amenities, sino una mayor segmentación.
Para determinados proyectos continúan siendo un elemento de diferenciación y valorización; para buena parte de quienes buscan una vivienda, en cambio, tener una pileta puede ser deseable, pero no necesariamente decisivo.
El presupuesto también condiciona esas elecciones. Entre quienes establecen un monto máximo, la mediana buscada es de US$ 125.000, mientras que el precio típico de un departamento publicado en la Ciudad de Buenos Aires alcanza los US$ 155.000.
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