El Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023, que entró en vigencia el viernes 29 de diciembre deroga la Ley de Alquileres, aprobada en 2023, cambiando la manera con la cual se pactan los contratos entre propietarios e inquilinos.
“Los contratos hechos con las leyes de 2020 y 2023 se mantienen con las mismas condiciones”, señaló a PERFIL el economista Federico González Rouco, de la consultora Empiria.
Uno de los cambios más importantes es que los nuevos contratos pueden establecerse por cualquier período, incluso mensual. Si no se establece explícitamente, “se autofija en dos años”, indicó el economista.
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“No creo que se hagan contratos por menos dos años, porque es la referencia y las inmobiliarias e inquilinos estaban acostumbrados”, agregó.
En cuanto a los meses de depósito, se pactarán entre las partes, sin tope como hasta ahora, que era de un mes.
Por su parte, el tipo de moneda que se usará para el pago se fija en el momento de armado del contrato. Desde ahora podrán pactarse los alquileres en pesos o dólares. En el caso de hacerlo en pesos, se podrá establecer el índice de las actualizaciones y el período.
“Se puede hacer un contrato fijo en dólares a cancelar en pesos con un tipo de cambio. Pienso que puede haber más contratos en dólares que antes. Gran parte de esto ya estaba pasando”, afirmó González Rouco.
Todos los cambios del DNU
El artículo 257 del DNU señala que se sustituye el artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación aprobado por la Ley N° 26.994 y sus modificatorias por el siguiente:
“Artículo 1199. Moneda de pago y actualización”
“Los alquileres podrán establecerse en moneda de curso legal o en moneda extranjera, al libre arbitrio de las partes. El locatario no podrá exigir que se le acepte el pago en una moneda diferente a la establecida en el contrato. Las partes podrán pactar el ajuste del valor de los alquileres. Será válido el uso de cualquier índice pactado por las partes, público o privado, expresado en la misma moneda en la que se pactaron los alquileres. Si el índice elegido dejara de publicarse durante la vigencia del contrato, se utilizará un índice oficial de características similares que publique el Instituto Nacional de Estadística y Censos si el precio estuviera fijado en moneda nacional, o el que cumpla las mismas funciones en el país que emita la moneda de pago pactada. No será de aplicación a los contratos incluidos en este Capítulo el artículo 10 de la Ley N° 23.928.”
"Resolución imputable al locador"
El artículo 261 sustituye el artículo 1220 del Código Civil y Comercial de la Nación aprobado por la Ley N° 26.994 y sus modificatorias por el siguiente:
“Artículo 1220.- Resolución imputable al locador. El locatario puede resolver el contrato si el locador incumple:
a) la obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido, salvo cuando el daño haya sido ocasionado directa o indirectamente por el locatario;
b) la garantía de evicción o la de vicios redhibitorios.”
El artículo 262 indica que se sustituye el artículo 1221 del Código Civil y Comercial por el siguiente:
“Artículo 1221. Resolución anticipada. El locatario podrá, en cualquier momento, resolver la contratación abonando el equivalente al diez por ciento (10%) del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la fecha de la notificación de la rescisión hasta la fecha de finalización pactada en el contrato.”
Modificación
El artículo 260 del DNU incorpora entre las causas para resolver el contrato el inciso d) al artículo 1219 del Código Civil y Comercial de la Nación. El texto de dicha incorporación es “d) por cualquier causa fijada en el contrato.”
Artículos derogados
El decreto también prevé la derogación de los artículos 1202 (Pagar mejoras), 1204 (Pérdida de luminosidad del inmueble), 1204 bis (Compensación), 1221 (Renovación del contrato).
Qué opinan las inmobiliarias
"La libre pactación en las condiciones de los contratos de locación permitirá a los inmobiliarios trabajar en acercar las partes para concretar los entendimientos", señalaron desde el Colegio Inmobiliario, entidad que agrupa a los Corredores de la Ciudad de Buenos Aires.
"Todas estas disposiciones anunciadas tendrán como respuesta en el aumento de la oferta de los inmuebles para alquiler. Cuanto más rápido se despejen las incógnitas en varios aspectos de la política económica, antes se producirá la recuperación de nuestro sector", agregaron.
En la misma línea, expresaron desde la Cámara Inmobiliaria Argentina: "Es lo que veníamos solicitando. Creemos que va a ser positivo tanto para inquilinos como para propietarios, vamos a tener un mercado más dinámico, con más oferta y con valores más lógicos", explicó a Noticias argentinas Iván Ginebra, presidente de la cámara.
Qué dicen los inquilinos
"Nos pueden cobrar alquileres en cualquier moneda, en dólares, en euros, en lo que se les antoje, que ya no hay plazo mínimo legal para los contratos de alquiler de vivienda o sea, nos van a poder hacer firmar contratos por 15 días, por un mes, por dos meses", señaló el presidente de Inquilinos Agrupados, Gervasio Muñoz.
Muñoz dijo a Télam que a partir de la derogación de la Ley de Alquileres "las actualizaciones pueden estar atadas a cualquier índice, público o privado, el IPC, la inflación, por supuesto que es lo que se le antoje a la inmobiliaria, 30% mensual, o atar el precio del alquiler al dólar blue, a la nafta o a lo que quieran".
Aseguró que "no hay país del mundo donde hoy se lleven adelante políticas de este tipo para proteger la vivienda".
LM / Gi
