Cuota=Alquiler, ¿pero en la práctica?

Como parte de la lucha contra la inflación centrada en el control directo de los precios, el Gobierno se metió con los alquileres. Al tiempo que mantuvo la prohibición de indexarlos (¿no sería más razonable indexar, que cobrar y pagar durante por lo menos 24 meses la tasa "esperada" de inflación?), buscó amedrentar a los propietarios sugiriendo que tendrían que presentar los contratos ante la AFIP.

Finalmente el Gobierno aclaró que no controlaría los alquileres, pero como "algo" tenía que hacer, anunció un plan para que los inquilinos pudieran convertirse en propietarios.

Por una mezcla de cultura y congelamientos, en la Argentina el inquilino siempre se consideró un "ciudadano de segunda categoría", y también se piensa que pagar el alquiler implica "tirar la plata". El congelamiento de los alquileres, inaugurado en 1921, y aplicado con particular entusiasmo por Juan Domingo Perón a partir de 1943, terminó en 1976. Para que el lector joven se forme una idea, entre 1943 y setiembre de 1955, mientras el nivel general de los precios al consumidor aumentó 589,7%, los alquileres subieron 27,8%. Como consecuencia de lo cual, cuando lo echaron a Perón el poder adquisitivo de los alquileres había perdido más del 80%.

En este contexto, el mensaje del Gobierno sonó muy atractivo para los inquilinos. Porque el anuncio no fue que con lo que hoy están pagando de alquiler, los inquilinos podrán comprar algo, sino que comprarán lo que ya están habitando, o algo parecido. La misma cantidad de pesos que dejo de "tirar" la utilizo para volverme propietario de la vivienda que habito. Es como si te dicen que reemplazarán tu actual pareja, por otro u otra que tiene las mismas virtudes y ninguno de los defectos. ¿Dónde hay que firmar?, dirían todos a coro.

El anuncio fue atractivo, pero ¿qué hizo el Gobierno para efectivizarlo? Primero, una comunicación del Banco Central posibilitó que, para operaciones hasta $ 200.000, el crédito financiará 100% del valor de la operación. Además, instruyó a los bancos públicos para que ofrecieran créditos a, digamos, 15 años, a tasa fija, en pesos, sin reajuste ni trampa, al tiempo que le ladraron a los bancos privados a que los imitaran. Diciéndoles, por ejemplo, que retenían los depósitos en vez de prestarlos, y otras tonterías por el estilo.

Mi tía Carlota, la que nunca fue a la Facultad de Ciencias Económicas, pero siempre hace la pregunta que corresponde, frente a la medida del Banco Central, preguntó: ¿y por qué antes estaba prohibido que el crédito financiara la totalidad del valor de la operación? Respuesta, porque la prudencia de cualquier operación de crédito dice que, para involucrar al deudor de la mejor manera posible, éste tiene que perder algo si la operación no funciona. ¿Pagarán los deudores el crédito obtenido, si al comienzo de la aplicación del esquema el precio de las viviendas cae, y durante algún tiempo deben más de lo que vale el inmueble?

Más allá de esto, es de pura lógica que si el alquiler equivale a una perpetuidad, es decir, a un título que no se amortiza nunca, pero sobre el cual se pagan intereses, para el mismo inmueble la cuota que cancela el préstamo en un plazo finito, tiene que ser superior al correspondiente alquiler. Con lo cual el inquilino que recibe un préstamo cuya cuota es equivalente al alquiler que paga, tiene que mudarse a un inmueble más chico, más viejo, peor ubicado, etc.

El Gobierno respondió que la igualación entre alquiler y cuota para un mismo inmueble se podría lograr aumentando el número de cuotas del préstamo. Falso, peligrosamente falso. Como lo puede comprobar cualquiera que haya estudiado un poco de matemática financiera, o haya tomado un crédito a 40 años, o a 4.000 años. Ejemplo inventado: si un crédito a 15 años se cancela con cuotas mensuales de $ 100 cada una, el mismo crédito, a digamos 1.500 cuotas, se cancela con cuotas mensuales superiores a $ 90. La razón es muy sencilla: el valor presente de las cuotas lejanas es muy chiquitito. Así que por favor no crea en ese "buzón".

Cuando llegó la hora de la verdad, hubo que aterrizar. Mejor dicho, la operatoria no comenzó porque, más allá de que los bancos no recibieron las correspondientes "instrucciones", las partes –Gobierno y bancos– todavía no se sentaron a hablar en serio.

Los bancos comerciales captan fondos a muy corto plazo, pagando la denominada tasa de interés pasiva. A lo cual le tienen que agregar los gastos, la ganancia y la incobrabilidad esperada, para ver cuánto le tienen que cobrar el deudor. ¿Cuánto le tendrán que pagar a los ahorristas durante los 179 meses que transcurren entre el vencimiento del actual depósito a 30 días, y la cancelación del préstamo a 15 años? Sólo Dios sabe. Para cubrirse, ponen una tasa de interés que a los ojos de hoy luce alta, pero que en el promedio de la próxima década y media nadie sabe.

El Gobierno insiste en que dicha tasa debería ser aproximadamente la mitad de la que pretenden cobrar. Los bancos dicen que no tendrían ningún inconveniente… si el Gobierno pone la diferencia. El Gobierno dice que, llegado el caso, verá. Los bancos dicen que en estas condiciones pueden hacer anuncios, entretener a quienes se arriman a pedir información, pero nada más.

Y así estamos. Si esto es pura política, las autoridades se contentarán con los anuncios efectuados, con el atractivísimo planteo realizado, echándole la culpa de que la operatoria no se implemente, a los angurrientos bancos, que piensan en ganar dinero, en vez de resolver los problemas de la gente.

Si no es pura política, entonces –como ocurre en el caso del transporte urbano por ómnibus– el Estado pondrá la diferencia entre lo que dispone "el mercado’ y el costo del crédito que las autoridades quieren que exista.

Lo que está claro es que, con un discurso contundente contra el sistema financiero, la cuestión no se arregla. Lo saben hasta los propios inquilinos, quienes –a pesar de que los anuncios oficiales eran "música" para sus oídos– no acudieron en masa para recabar información en las instituciones financieras. No hay que hacerle, en la Argentina nadie se chupa el dedo.