Nos acercamos a un fin de año fuera de lo común. El hecho de que el Mundial organizado por la FIFA se dispute en un país en el que los tradicionales meses de junio y julio sean inviables para la práctica deportiva producto del calor tiene su impacto en el alicaído mercado inmobiliario argentino. Es clave que las inmobiliarias comencemos a estar mucho más cerca del propietario, haciéndole comprender que el año se termina mucho antes.
Y los elementos a tener en cuenta son varios: Mundial de Qatar desde el 20 de noviembre al 18 de diciembre, fiestas de fin de año, receso de verano, comienzo de clases ya terminando febrero…
Massa define el “plan Mundial” para llegar a fin de año sin desbordes en las calles
Como habitualmente decimos, el mercado tiene un valor en diciembre y otro en febrero/marzo. Y eso implica que quien no publicó a valor competitivo su propiedad en el mes de diciembre, hasta el mes de marzo no va a conseguir un comprador.
Efecto “mundial”
Creemos que el mundialista, el amante del Mundial, va a querer ver la mayor cantidad de partidos posible. Y eso va en contra de los intereses de muchos propietarios a la hora de querer vender su propiedad e intentar conseguir un comprador.
La cabeza de mucha gente va a estar en otro lado y no en la compra venta de propiedades. Salvo que, lógicamente, la necesidad marque lo contrario. Pero serán casos puntuales y la experiencia marca que “Mundial mata operaciones inmobiliarias”.
Efecto “vitel toné”
A su vez, no nos olvidemos que después del Mundial viene el viteltone. Una semana después de terminada la máxima competencia de fútbol a nivel selecciones la Navidad estará entre nosotros. La semana de las fiestas de Navidad y fin de año es una época del año más que particular y el mercado de las propiedades no es ajeno a ello. Se trata de una fechaen la que históricamente se paraliza el mercado inmobiliario.
Efecto “playa”
Como un muro de contención hacia la concreción de operaciones inmobiliarias, otro ladrillo está representado por las vacaciones, el receso de verano que también, históricamente, fue en contra de los intereses del propietario. Y no es un dato menor el que las clases comiencen a fines de febrero, con lo cual para el turismo se va a extender. Se va a recuperar febrero para el sector turístico cuando antes era un mes perdido.
Cinco meses de acción
El sector inmobiliario vivirá desde el 20 de noviembre y hasta el 1º de marzo (con la apertura de sesiones ordinarias en el Congreso) un parate que no va a tener comparación con ningún otro año.
Así, nos encontramos inmersos dentro de una situación de tormenta que venimos arrastrando desde mucho antes de la pandemia. Desde el primer trimestre de 2018 a la fecha no hemos contado con un crédito hipotecario queactive, como en cualquier país ordenado, el mercado inmobiliario.
Se abrió la inscripción para 526 viviendas del Procrear II: requisitos y plazos para inscribirse
Si bien el Gobierno actual ha tomado una variedad de medidas para el sector (blanqueo para la construcción, blanqueo para el usado, etc.), chocaron una y otra vez con la falta de credibilidad. Y si a la falta de credibilidad le sumamos una alta expectativa, la caída es aún peor.
En este sentido, no debemos caer en la ilusión de que el hecho de que se hayan concretado en un mes más de 3000 escrituras (en CABA) indica que las medidas tomadas están dando sus frutos. Considero que esas escrituras responden a un escenario con un piso histórico en valores. Y por otro, a la necesidad de mucha gente de “achicarse”frente a los embates de la economía.
El momento es ahora
Estoy convencido de que ahora es el momento de comprar. Y ahora es el momento de vender. Porque si en algún momento la credibilidad de quien nos vaya a gobernar crece y las expectativas comiencen a ser cumplidas, claramente las propiedades van a subir de precio.
Siempre hay que tener en cuenta que si bien hoy vendo mi propiedad a mucho menos valor que años anteriores, compro también a mucho menos. Y otro factor a tener en cuenta es la contraoferta. Hay que escuchar con atención las contraofertas. Cuando generalmente las contraofertas eran del 5%, hoy superan en muchos casos el 10%. Y no debemos desestimarlas. Este no es un dato menor para el que hoy tiene intención de comprar una propiedad. Debe animarse a ofertar, a avanzar, a reservar, a pelear un precio. El no ya lo tenemos. La reserva de una propiedad es un juego que se pone serio cuando el propietario dice: “sí, quiero”.
Cuando un gobierno no es creíble en sus medidas, en su mensaje ambiguo, todo se paraliza.En las inmobiliarias, las escrituras traslativas de dominio, lo que es gastos, impuestos y demás, se realizan en pesos a dólar Banco Nación. Departamentos que hace dos meses se reservaron con un dólar a $130 y hoy la divisa norteamericana cotiza más $25 por encima de aquel valor. Eso también va a contra de los intereses. Argentina necesita tener credibilidad.
Sería fundamental también que no haya tanta disparidad de precios en lo que es propiedades. Hay zonas del Bajo Belgrano en donde las propiedades van entre los 1500 dólares a los 6000 dólares el metro cuadrado.
Las preguntas que uno se hace es hasta cuándo y hasta cuánto van a bajar las propiedades. Y la respuesta nadie la tiene. Cuando muchos referentes del mercado inmobiliario decían que las propiedades se estaban acercando a un piso, las propiedades llegan a ese piso y lo perforaron.
La credibilidad de un gobierno hace que se frenen todas estas anomalías. Si a partir de marzo se empieza a vislumbrar quién puede ser el presidente por los próximos cuatro años, la expectativa puede llegar a ser buena. Y si se logra la credibilidad, vamos a comenzar a transitar una subida de precios, con contraofertas menores a lo que hoy vemos, generando un cambio en el mercado.
* director de la inmobiliaria Depa
