El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires muestra signos de desaceleración en el ritmo de aumentos de sus valores de publicación. Durante el mes de junio, los precios de los avisos de alquiler de departamentos registraron un incremento del 1,4%.
Con este último movimiento, el primer semestre de 2026 cierra con una suba acumulada del 15,7%, una cifra que se posiciona por debajo de la inflación general registrada para el mismo período, la cual alcanzó el 17,1%. En la comparación interanual, el ajuste de los últimos doce meses se ubicó en el 31,3%, marcando el menor incremento desde finales de 2019.
Los valores promedio por ambientes y el mapa de barrios porteños
La evolución de los precios determina nuevas referencias mensuales para los inquilinos según las dimensiones de las unidades. Actualmente, un departamento monoambiente en territorio porteño promedia los $755.935 por mes. En el caso de los departamentos de dos ambientes, el valor medio de publicación se sitúa en los $860.106 mensuales, mientras que las opciones de tres ambientes escalan hasta los $1.156.992 por mes.
La brecha de precios entre las distintas zonas de la Capital Federal se mantiene muy marcada en el inicio de la segunda mitad del año. El listado de los barrios con la oferta locativa más alta continúa liderado de forma cómoda por Puerto Madero, donde un alquiler promedio alcanza los $1.260.640 mensuales, seguido por Núñez con $980.640 y Palermo con $956.700.
En el extremo opuesto, Lugano permanece asentado como el punto más económico de CABA con una media de $658.410 por mes, acompañado en el podio de los valores más bajos por Nueva Pompeya a $701.646 y Versalles a $702.814 mensuales.
Precios de venta, costos de construcción y las zonas clave para inversores
El segmento de compraventa de departamentos exhibe una tendencia de estabilidad similar, con un valor medio que se fijó en 2.467 dólares por metro cuadrado en junio, acumulando un alza del 0,7% en lo que va del año.
Bajo estos parámetros, un monoambiente tiene un costo de venta promedio de 108.337 dólares, uno de dos ambientes se ubica en 130.785 dólares y uno de tres ambientes ronda los 179.619 dólares. Puerto Madero vuelve a encabezar el ranking de cotizaciones con 6.136 dólares el metro cuadrado, mientras que Lugano presenta el registro más bajo con 1.048 dólares el metro cuadrado.
Agotados e hiperconectados: el lado B de la competitividad
Por otra parte, el costo de la construcción (CAC) medido en dólares experimentó una leve baja del 0,8% en junio, aunque arrastra una suba del 16% en el primer semestre. Edificar hoy resulta 3,5 veces más costoso que en el piso histórico de octubre de 2020.
Con respecto a las casas, el valor del metro cuadrado se ubicó en 1.828 dólares, situando a Palermo como la zona más cara para adquirir este tipo de propiedades con una media de 3.382 dólares el metro cuadrado, frente a La Boca que califica como la más barata a 655 dólares el metro cuadrado.
Finalmente, la relación entre el precio de compra y el valor del alquiler arrojó un retorno bruto anual del 5,89%, lo que significa que se requieren unos 17 años de alquiler para recuperar la inversión inicial. Para los inversores que buscan maximizar la renta, el informe destaca que Lugano (10,5% de rentabilidad), Nueva Pompeya (8%) y La Boca (8%) son los barrios más convenientes del mercado actual.
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