La polémica llegó luego de que las grandes ciudades turísticas limitaran el acceso de la plataforma Airbnb para el alquiler temporario. Ante la falta de avances en la ley de alquileres en el Congreso, el oficialismo presentó un proyecto de ley a nivel nacional para regular esta actividad.
El descontrol en el mercado de alquileres temporarios no se trata solo de un problema local. Las principales capitales y puntos turísticos del mundo padecen la falta de regulación que producto de las aplicaciones como Airbnb.
A partir de julio, la ciudad de Nueva York emitió la Ley local 18, que establece que los residentes que deseen alquilar una habitación o departamento deben registrarse primero en la Oficina de Ejecución Especial (OSE) y cumplir con las normativas legales que rigen los alquileres a corto plazo. Aquellos que no cumplan con la ley podrían enfrentar multas civiles de hasta US$5.000 por cada infracción.
Ley de alquileres: un dolor de cabeza para inquilinos y propietarios
En respuesta a esta iniciativa, Airbnb presentó una demanda contra la ciudad de Nueva York, en respuesta a una ley por considerarla una “prohibición de facto” contra los alquileres temporarios. Esta medida puso en peligro los ingresos anuales de la plataforma, que ascienden a US$85 millones.
Dan Wasiolek, analista senior de Renta Variable de Morningstar Research Services, especializado en alojamiento y viajes en línea, dejó entrever que Airbnb podría dejar de prestar servicios en “la gran manzana”, donde actualmente cuenta con 20.000 departamentos y casas registradas en su plataforma.
Sin embargo, la tendencia por regular los alquileres temporarios excede los límites de la “gran manzana”. Los legisladores de las principales ciudades turísticas del mundo están trabajando para mitigar el impacto que este tipo de alquileres tuvo en el mercado de viviendas.
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Repercusiones en Argentina
Matías Lammens, ministro de Turismo y Deportes y precandidato a legislador en la Ciudad de Buenos Aires, se refirió a este conflicto y aseguró que es necesario hacer una ley de alquileres.
En un país donde los dólares son vistos como la “salvación” ante la escalada constante de la inflación, la opción del alquiler temporario resultó ser un ingreso rentable y seguro. Sumado a un contexto donde la oferta de alquileres tradicionales continúa en descenso, con pronósticos de aumentos de más del 103%.
Solo en la Ciudad de Buenos Aires, la oferta de alquileres temporarios alcanza las 16.000 propiedades en oferta, según el Monitor Inmobiliario de Invertire Real Estate. Este informe detalla que hubo un incremento del 65% respecto al año anterior, aunque aún se encuentran un 28% por debajo del pico máximo de temporarios en Buenos Aires en el año 2019, con 22.645 propiedades disponibles.
Según los datos puntuales que señala el informe, la ocupación asciende al 73%. Esto significa que cada unidad permanece ocupada, en promedio, 23 de los 30 días del mes.
Los cinco barrios con más temporarios son:
- Palermo (5635)
- Recoleta (2437)
- San Nicolás (1046)
- Belgrano (833)
- Retiro (803)
En conjunto, estos barrios representan el 66% de la oferta de temporarios de todo Buenos Aires.
En la ciudad de Buenos Aires Cabe existe un registro desde 2019, cuando se sancionó la Ley 6255 para regular la actividad de alquiler temporario turístico. Sin embargo, la pandemia retrasó su implementación.
En agosto de 2022, con la Resolución 170/2022 del Ente de Turismo de la ciudad de Buenos Aires, se comenzó a aplicar el registro, con algunos cambios. Este registro abarca los alquileres que van desde una noche hasta tres meses.
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Airbnb en números
El informe presentado por la empresa, los números de enero a marzo presentados por Airbnb son buenos, ya que sus ingresos crecieron un 20% interanual, la empresa pronostica un incremento de la facturación del 12% al 16% para el periodo comprendido entre abril y junio, lo que supondría una ralentización en su ritmo de crecimiento, espantando a los inversores.
Esta startup surgida en 2008 en San Francisco, Estados Unidos, conoce de epopeyas. Airbnb necesitó de tres lanzamientos y un cambio de nombre, ya que el nombre original era AirBed&Breakfast para transformarse en la plataforma principal de alquileres temporarios de América y Europa.
Esta idea comenzó luego que dos diseñadores que tenían un espacio de sobra en su casa decidieron hospedar a tres viajeros que buscaban alojamiento para ganar dinero extra. Tras superar distintos problemas y aggiornar el nombre a Airbnb, esta plataforma digital logró un éxito rotundo. Actualmente, ofrece más de 6 millones de propiedades en casi 190 países alrededor del mundo.
Airbnb funciona como intermediario en un mercado donde los anfitriones ofrecen sus alojamientos y los viajeros pueden reservarlos a través de su computadora o smartphone. La empresa no posee inmuebles propios, sino que obtiene un porcentaje establecido por parte de ambas partes por servir como lugar de encuentro.
Reacciones en el mundo
Más allá del conflicto legal que enfrenta la plataforma contra la Ciudad de Nueva York, en Airbnb están alertas por las diferentes regulaciones que deberá enfrentar tras el brote pandémico. Desde la plataforma advierten que estas restricciones afectarán los números de la compañía.
Otra ciudad donde se prohibió el alquiler temporario de propiedades residenciales es Florencia, Italia. El municipio de esa localidad especificó que esta medida alcanza, al menos por ahora, al centro histórico. Sin embargo, otras ciudades turísticas también impondrán restricciones para plataformas como Airbnb. Incluso, el gobierno italiano está discutiendo un proyecto que le pondría freno al alquiler temporario en las principales ciudades de ese país.
Otro país que persigue el mismo objetivo es Portugal. A comienzos de este año, el gobierno de ese país anunció un paquete de medidas por un valor de €900 millones que busca ponerle punto final al programa “Golden Visa”. La culminación de este programa significaría la prohibición de nuevas licencias para plataformas de alquileres temporarios o a corto plazo.
Ante la crisis inmobiliaria que vive la capital portuguesa, el gobierno de ese país planea alquilar directamente las viviendas desocupadas a los propietarios durante un período de cinco años y ponerlas en el mercado de alquiler.
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