Se cumplen tres años de la sanción de la ley de alquileres y el panorama luce cada vez más complejo tanto para los inquilinos como para los propietarios.
Las modificaciones introducidas en la normativa vigente y la escalada inflacionaria del último trienio, ubicada en 441%, conspiraron contra la firma de contratos e hicieron caer la oferta de propiedades, que se ubica en niveles históricamente bajos.
En ese sentido, la duración de tres años y el aumento anual de los acuerdos en un contexto de alta inflación son los dos factores que más conflicto provocaron entre las partes. En julio, la actualización estipulada del primer o el segundo año contractual rondará el 104%.
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Ley de alquileres: cuáles son los puntos más controvertidos
Para el secretario general de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), Claudio Vodánovich, la reglamentación actual “empeoró las condiciones” al hacer disminuir “radical y estrepitosamente la cantidad inmuebles en alquiler”.
Asimismo, Vodánovich consideró que más allá de las limitaciones de la ley, el mayor problema es la alta inflación, que se ubica en 114,2% interanual de acuerdo a la última medición del INDEC.
“El dinero va perdiendo valor de compra a lo largo de ese año y los pocos que deciden poner en alquiler una propiedad lo cargan en el inicio del precio del contrato”, explicó.
“El inquilino tiene que pagar más dinero para entrar porque el mes de alquiler sale más caro, el mes de depósito le sale más caro, el pago eventual de un seguro de caución le sale más caro”, enumeró.
En la misma sintonía, el presidente de la Federación Inmobiliaria de la Argentina (FIA), Emilio Caravaca Pazos, destacó que “se vuelve muy difícil planificar valores y condiciones ante el incremento generalizado de precios en todos los productos y servicios del país”.
A la vez, achacó la merma en el nivel de casas y departamentos para alquilar a “la falta de incentivo a la inversión privada en inmuebles para alquiler ante una demanda sostenida e insatisfecha”.
“Hay consenso que la previsibilidad es la condición fundamental para encaminar la situación habitacional. Estamos convencidos que la sola modificación o derogación de esta ley no solucionará la cuestión de fondo y sólo podrá aliviar algunas tensiones de corto plazo”, añadió Caravaca Pazos.
Por su parte, desde la Unión Argentina de Inquilinos (UAI) se mostraron de acuerdo con que la ley de alquileres no benefició ni al inquilino ni al propietario.
“Cuando se reguló sin discriminar a algunos locadores, hizo que muchos pongan los inmuebles a la venta o se vuelquen a las plataformas de alquiler temporal. Eso fue sacando inmueble del mercado común. Por la falta de ofertas, el inquilino fue el más perjudicado”, evaluó Ricardo Botana, presidente de la UAI.
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Al mismo tiempo, Botana advirtió que en algunos contratos se producen incumplimientos sobre todo en los porcentajes de actualizaciones anuales, determinadas por el Índice para Contratos de Locación (ICL) publicado por el Banco Central.
Ley de alquileres: los efectos que tuvo en los últimos tres años
Un informe realizado por el Instituto de Investigaciones Económicas (IIE) de la Bolsa de Comercio de Córdoba mostró que los precios de los inmuebles para alquilar crecieron hasta 140 puntos porcentuales por encima de la inflación entre junio de 2020 y el mismo mes de 2023.
En efecto, en la ciudad autónoma de Buenos Aires (CABA) los contratos volaron a un ritmo de 580%, por encima del 441% del Índice de Precios al Consumidor (IPC) en es período. El análisis también muestra que en los tres años previos a la sanción de ley vigente, los alquileres se actualizaron por debajo de la línea inflacionaria.
“Con el cambio de la ley de alquileres, la dinámica empeoró. Por el lado de los propietarios, cayó la oferta y está en niveles mínimos de los últimos años. Esto no fue favorable para los inquilinos porque esa baja en la oferta impulsó los precios por encima de la inflación. Está claro que con la intervención del Estado la situación es peor”, consignó Fabio Ventre, subdirector del IIE y autor del estudio.
Los alquileres aumentaron 580% en los últimos tres años
Propuestas para modificar la ley de alquileres
Tanto las cámaras inmobiliarias como las organizaciones de inquilinos consultadas por PERFIL convinieron en la necesidad de cambiar de forma urgente la ley de alquileres para estimular nuevamente el alicaído mercado.
Claudio Vodánovich propuso tres modificaciones centrales: actualizaciones de precio de tres meses, reducir a dos años la duración de los acuerdos e incentivar a los propietarios a volcar sus inmuebles mediante beneficios fiscales o impositivos.
Bajo la perspectiva de Emilio Caravaca Pazos, se requiere un trabajo multidisciplinario que permita “limitar lo menos posible la autonomía de las partes y promover la inversión privada destinada a incrementar la oferta locativa”, entre otros factores.
Por último, Ricardo Botana sumó la implementación de políticas públicas que fomenten los créditos hipotecarios “que hace décadas que están parados y tener una visión más abarcativa de lo que es la vivienda”.
MF cp
