Las sucesivas modificaciones al Código Urbano de Rosario, que recortaron las alturas máximas permitidas y redefinieron los indicadores de ocupación del suelo en amplias zonas de la ciudad, están teniendo un efecto demográfico positivo: motivar a familias y desarrolladores hacia el corredor oeste del Gran Rosario. Si bien antes se decía que las ciudades crecían hacia el norte ahora crecen hacia el oeste.
Las nuevas ordenanzas apuntan a canalizar el proceso de construcción, proteger el patrimonio arquitectónico y mantener los barrios de vivienda individual, limitando la renovación edilicia a tramos específicos. Sin embargo, el resultado concreto es que vastos sectores residenciales quedaron fuera del radar inversor, encareciendo la escasa oferta disponible y tornando inviables proyectos de escala media. Asimismo, esa “escasez” de terrenos llevó a los desarrolladores a rediseñar la cartera de productos para poder ofrecer nuevas zonas y nuevos emprendimientos.
Ante ese escenario, Funes, Roldán y Fisherton dejaron de funcionar como tres localidades separadas para consolidarse como un ecosistema urbano integrado, donde el crecimiento demográfico, la migración desde Rosario y la consolidación de nuevos barrios forjaron un mercado con dinámica propia que empieza a ser valorado por las familias.
El fenómeno de migración hacia las ciudades vecinas a Rosario no mermó, al contrario, sigue en aumento. La inseguridad y la búsqueda de mejor calidad de vida se suman como factores clave, y el mercado inmobiliario lo confirma: la gente llega en busca de hogares con mayor tranquilidad y más oferta de espacios verdes. En Roldán se registran entre 20 y 30 llamadas diarias por alquileres, pero la oferta está completamente cubierta, sostienen fuentes inmobiliarias consultadas por este diario.
El cambio en Funes fue rotundo: pasó de ser un pueblo de calles de tierra a contar con más de 500 arterias asfaltadas y una creciente variedad de barrios cerrados y countries, con fuerte inversión en infraestructura educativa, sanitaria y gastronómica. Una ciudad con autonomía propia y servicios de calidad. Los precios acompañaron esa transformación: un lote que valía USD 80.000 antes de la pandemia hoy puede alcanzar los USD 170.000.
En esa línea, la expansión del oeste del departamento Rosario es imparable. Lo que comenzó a fines del siglo XX penetró cada rincón de Funes y llegó hasta Roldán, obligando al gobierno local a proyectar mejoras de infraestructura como el Acueducto y la autopista a Córdoba, entre otras.
Sobre las empresas con mayor potencia del sector
El sociograma de los desarrolladores inmobiliarios en Rosario muestra un entramado dinámico, en el que conviven grandes jugadores de escala - como MSR, Fundar, Rosental Inversiones y Pilay - con una red amplia de desarrolladores medianos, constructoras y gestores de proyectos que operan a través de fideicomisos al costo y esquemas colaborativos. Este mapa evidencia relaciones cruzadas entre inversores individuales, estudios de arquitectura, comercializadoras y empresas constructoras, configurando un ecosistema donde la articulación entre actores resulta tan relevante como el tamaño de cada firma.
Por último, son estos desarrolladores quienes se anticiparon a los cambios normativos en Rosario, y como un vector involuntario de descentralización metropolitana, comenzaron a transformar las zonas aledañas de Rosario en lugares altamente cotizados para vivir. El desafío ahora es que el corredor oeste pueda absorber esa demanda sin perder la escala humana que, paradójicamente, es lo que atrae a quienes se van.
