El Gobierno puso en marcha una nueva estrategia para intentar impulsar el crédito hipotecario. A través del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES, busca colocar fondos a plazos de uno y cinco años para que los bancos puedan destinarlos a préstamos para la compra de viviendas bajo determinadas condiciones.
Entre los principales requisitos aparece una tasa máxima del 7,5% anual más la actualización del capital por inflación. Durante el análisis en +Perfil, el nuevo canal de Editorial Perfil, Ramiro Tosi, director de Finanzas en Suramericana Visión, explicó que la iniciativa funciona como una suerte de tasa testigo para orientar las condiciones del financiamiento.
“Nos parece razonable que un crédito hipotecario debería tener una tasa real”, sostuvo Tosi, aunque señaló que una tasa de 7,5% por encima de la inflación implica un costo considerable para quien acceda al préstamo.
El alcance del programa y los créditos estimados
Más allá del objetivo de incentivar los préstamos, Tosi puso en duda que la iniciativa pueda generar un impacto significativo sobre el mercado crediticio y la economía en general.
Según su estimación, aun si los bancos colocaran los $2 billones previstos, se alcanzarían alrededor de 17.000 créditos. Para el especialista, esa cantidad resulta insuficiente para producir una verdadera dinamización del mercado.
“Estos tipos de préstamos, como dijiste vos, experimentos dirigidos, difícilmente tengan un impacto macro”, afirmó.
La construcción como alternativa para impulsar la actividad
Tosi también cuestionó que el programa incluya tanto propiedades nuevas como usadas. A su entender, una política dirigida específicamente a la construcción podría generar un efecto adicional sobre la actividad económica mediante la demanda de mano de obra y materiales.
“Una de las cosas que yo le criticaría a esta medida es que incluyó compra de vivienda nueva usada, cuando idealmente tendrías que haber priorizado la construcción”, sostuvo.
El especialista vinculó ese planteo con el bajo nivel de actividad que atraviesa el sector y con la posibilidad de que una mayor demanda de viviendas nuevas movilice también a sus proveedores.
La morosidad y la situación de los ingresos
El debate sobre los créditos hipotecarios también quedó vinculado con la morosidad de los hogares. Tosi planteó que, para reducirla, es necesario que aumenten los ingresos de las familias o que crezca de manera significativa el volumen de préstamos.
Pilar Wolffelt, editora de Finanzas de El Cronista, también manifestó dudas sobre una solución de corto plazo. “Para resolver este problema que tenés hoy, necesariamente tenés que tener algún cambio en las condiciones de salarios”, afirmó.
Wolffelt reconoció que la inflación viene desacelerándose, pero sostuvo que ese proceso no sería suficiente, por sí solo, para permitir que los hogares afronten sus deudas.
Los ingresos necesarios para acceder a una vivienda
Santiago Llull, analista financiero, puso el foco en la capacidad de pago de los potenciales beneficiarios y cuestionó si existe actualmente una cantidad suficiente de familias con ingresos compatibles con las condiciones del programa.
En la misma línea, Tosi señaló que el ingreso mínimo requerido para una familia de dos personas o convivientes ronda los $3,5 millones para acceder a un crédito de 100.000 dólares. Al compararlo con el salario promedio registrado, indicó: “Último dato del SIPA de mayo, menos de 2 millones de pesos”.
Para el especialista, esa diferencia reduce considerablemente el universo de potenciales beneficiarios. “Estás apuntando a los dos pedacitos de más arriba de esa pirámide de ingresos”, afirmó.
Tosi agregó que el crédito cubriría solamente una parte del valor de la propiedad, por lo que las familias también deberían contar con capital previo. Según su análisis, quienes tienen mayores posibilidades de acceder son personas con ingresos elevados o con ahorros en moneda extranjera.
