La reciente reforma laboral en Argentina introduce cambios impositivos que impactan directamente en el mercado inmobiliario: se elimina el impuesto a las ganancias en la venta ocasional de propiedades y también en los alquileres de vivienda.
Más allá del detalle técnico, lo relevante es el enfoque. En Argentina, el regulador parece haber asumido una premisa básica: si el problema es la falta de oferta, entonces hay que incentivar a quienes producen vivienda.
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La lógica es simple. Menos impuestos y menos fricción para el propietario y el inversor implican más oferta potencial en el mercado. Y cuando la oferta crece, los precios tienden a estabilizarse.
En Argentina, la problemática en el acceso a la vivienda se ha ido agravando en las últimas décadas. Una persona asalariada promedio necesita al menos 20 años para acceder a la casa propia, mientras que la posibilidad de financiación mediante créditos hipotecarios aún llega a un sector marginal de la población, que tiene la posibilidad de calificar. Y así y todo los bancos no financian la totalidad del inmueble, sino que el comprador tiene que tener ahorrados entre el 20% y el 30% del valor de la propiedad para avanzar.
Frente a este escenario, los reguladores suelen enfrentar una disyuntiva: incentivar la producción de vivienda o intervenir el mercado para limitar precios y trasladar parte del problema al desarrollador.
La experiencia reciente en Barcelona muestra un camino muy distinto. Durante los últimos años, el regulador catalán ha decidido intervenir el mercado inmobiliario desde una lógica opuesta: limitar precios, imponer reservas obligatorias de vivienda protegida y trasladar parte del problema social directamente al desarrollador.
En la ciudad, nuevas promociones están obligadas a destinar hasta un 30% de las viviendas a VPO (Vivienda de Protección Oficial), muchas veces con precios fijados por debajo del costo real de construcción. A esto se suman controles de alquiler y una creciente presión regulatoria sobre el sector.
El resultado es conocido por cualquiera que participe del desarrollo urbano en Barcelona: menos proyectos, más incertidumbre y una oferta que no logra crecer al ritmo de la demanda.
Desde nuestra experiencia desarrollando proyectos en Barcelona, vemos con claridad que cuando el regulador convierte al desarrollador en el adversario del sistema, la producción de vivienda se contrae. Cuando, en cambio, se entiende que el desarrollador forma parte de la solución —y se lo incentiva a construir más— la dinámica del mercado cambia. Argentina parece estar ensayando ese camino. Barcelona, en cambio, continúa apostando por un modelo donde la regulación intenta corregir el problema limitando al que construye.
La discusión no debería ser si regular o no regular. La verdadera pregunta es qué tipo de regulación ayuda a que se construya más vivienda: ¿quién debe producirla y bajo qué incentivos?
La vivienda es, ante todo, un problema de escala: se necesitan más unidades de las que hoy se construyen. Sin inversión, sin crédito y sin incentivos adecuados para producirlas, esa brecha seguirá ampliándose. Sumado al desafío de tener una seguridad jurídica dentro de las legislaciones sobre el suelo y a la mejora en los tiempos de los procesos de otorgamiento de permisos y también la inversión necesaria en infraestructura pública de servicios.
El desafío para Argentina será sostener un marco regulatorio que permita que el mercado vuelva a construir con volumen. Si eso ocurre, la vivienda propia puede dejar de ser una aspiración cada vez más lejana y volver a convertirse en una meta alcanzable para más familias.
(*) co fundador y CEO de Grupo Nómada
