Desde las audiencias públicas realizadas en la Legislatura porteña a fines de noviembre de 2020, como así también las de octubre y noviembre de este año, en el marco del tratamiento de los convenios urbanísticos, el Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU) expuso su posición en relación a esta herramienta de gestión utilizadas por el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires para implementar su política de venta de tierras y permisos de construcción. En este sentido, desde el consejo de arquitectos aseguraron que “no están en contra los convenios como método normativo sino contra el uso específico, que crea una especie de código particular y ajusta la norma caso por caso”. También, desde aquel momento se conformó un equipo técnico para trabajar sobre las instancias de reglamentación que debería aplicarse a estos instrumentos.
En este sentido, el CPAU, a través de su Observatorio Metropolitano (OM), desarrolló un mapa interactivo con los convenios urbanísticos que se firmaron entre el Gobierno porteño y las desarrolladoras privadas (https://observatorioamba.org/mapeos/2021-convenios-urbansticos-en-caba-1/ficha
El nuevo mapa interactivo se completó a través de un flipping book, que permite seguir cada instancia legislativa de los convenios presentados ya que se irá actualizando de manera permanente.
Se trata de una herramienta digital, que se suma al Mapa de Subastas presentado en 2019 y al Mapa del Borde Costero. Estos tres materiales de consulta digitales permiten tener toda la información sistematizada y geolocalizada a fin de realizar un monitoreo de estos instrumentos de gestión que el GCABA viene utilizando en su política de suelo.
Además del mapa, durante las dos últimas audiencias, el CPAU presentó un documento con 11 puntos que, a su criterio, deben cumplirse para garantizar un tratamiento igualitario y transparente en cada convenio urbanístico que se impulsa (ver aparte).
“El Observatorio del CPAU venía haciendo un análisis de las subastas de tierras públicas a partir de la cartografiado de las zonas. En ese momento notaron que también se podía cartografiar los convenios urbanísticos, tanto los aprobados como los presentados en proyectos de ley”, explicó Andrés Borthagaray, presidente de la Comisión de Urbanismo del CPAU. “Con la actualización se hicieron una fichas de cada convenio que permitiera una lectura y seguimiento fácil de cada uno de ellos. El mapa interactivo es un insumo de consulta permanente de urbanistas, profesionales y vecinos”, agregó.
Cómo funciona. A través del mapa y del compilado de fichas que reúnen los datos de los convenios presentados durante 2020 y 2021, se puede ver y analizar la política de suelo encarada por el Gobierno porteño. El mapa se irá actualizando de forma periódica, ofreciendo la posibilidad de realizar un seguimiento del estado de tramitación, así como de la inclusión de nuevos convenios al tratamiento legislativo.
Los puntos del mapeo localizan los lotes involucrados en los convenios, diferenciados por colores, según la instancia de aprobación parlamentaria. Así se pueden distinguir los que ya están aprobados por ley, los que fueron aprobados en primera lectura y requieren la audiencia pública, y los convenios en tratamiento parlamentario que aún no cuentan con aprobación.
Cada punto se vincula a una ficha que contiene datos e información sistematizada sobre las características de cada parcela, los términos de los convenios y algunas estimaciones de referencia para su análisis.
El mapa interactivo permite seguir las instancias legislativas de los convenios
Las fichas, además de contener la información contemplada en el texto de los convenios tramitados durante 2021, presentan algunas estimaciones a fin de analizar la relación entre la capacidad constructiva habilitada y su correlación en valor monetario potencial, como parámetro de los acuerdos generados.
Para ello, se realizó el cálculo de la diferencia entre los m2 habilitados por el Código Urbanístico y lo habilitado para cada convenio, para conocer los nuevos m2 que se generaron en la Ciudad a partir de este instrumento.
Se estimó la correlación del valor monetario generado por esta nueva constructibilidad, tomando un valor de m2 potencial en US$ 1.000 (considerando que no corresponde estimar un valor de mercado ya que: I) el valor del suelo estaba saldado al momento inicial, II) se habilita una constructibilidad extra, y III) el valor de los m2 debe contemplar los costos de obra). Se estimó el valor en pesos y en dólares de la compensación en UVA, considerando un valor UVA equivalente a $90,44. Este valor también se estimó en dólares (tomando un valor a $180).
Por último, se puso en relación el valor de los nuevos m2, con el aporte al Gobierno porteño acordado en tanto compensación, estimándose así el valor neto en pesos y en dólares que cada convenio representa para el propietario o desarrollador.
Los 11 puntos que propone la CPAU para aplicar a los convenios
1. La publicidad de la propuesta del convenio urbanístico debería ser previa al tratamiento de la ley, mediante su aparición en los medios y el comunicado fehacientemente a sus linderos.
2. Los borradores deben tener expuestos los beneficios (volumétricos, de superficie construible, de altura edificable, de beneficio económico) y las cargas (contrapartida propuesta por el propietario, en bienes, servicios o moneda y siempre con su valoración monetaria).
3. Los borradores deben exponer los cambios volumétricos respecto de los que otorga la norma preexistente.
4. Quien solicita el convenio deberá demostrar su efectiva propiedad (escritura).
5. Para el caso especial de parcelas compradas en subastas de tierras públicas, las ventajas obtenidas deberán pagar una plusvalía especial.
6. Los convenios urbanísticos deberán ser otorgados al solicitante del convenio, quien será depositario de los derechos así adquiridos.
7. Los convenios no podrán aplicarse en sectores con planes especiales como Puerto Madero, la Villa Olímpica, los terrenos de las ex playas ferroviarias. Porque pueden, con su tratamiento aislado, desvirtuar la norma general prevista.
8. Cuando los convenios se realicen sobre edificios con catalogación patrimonial se deberán adjuntar informes positivos, firmados por especialistas sobre rescate patrimonial.
9. Se requerirá la opinión a un grupo de expertos de instituciones como el CPAU, la SCA, la FADU, el CPIC, sin que sea vinculante.
10. Quienes acceden a los beneficios de convenios urbanísticos deberían estar inhibidos para vender la tierra por, al menos, dos años.
11. Se realizará una evaluación ambiental que haga foco en toda la zona afectada y no solo con la parcela.
