Alquileres y ventas de viviendas: por qué no pagarán Ganancias

El tributarista Sebastián Domínguez dio precisiones sobre las exenciones del impuesto a las Ganancias a los ingresos por alquileres y ventas de viviendas.

“No se va a tributar ganancias sobre alquileres con destino casa habitación y tampoco van a pagar impuesto a las ganancias las personas humanas que compran y vendan inmuebles adquiridos después del 1 de enero de 2018”, explicó en declaraciones a Mitre Córdoba.

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Cuáles son las exenciones al impuesto a las Ganancias

“Esto se sancionó junto con la ley de reforma laboral. Lo que pasa que recién en el día de ayer fue reglamentado. Y en esa reglamentación, a través de un decreto, el Poder Ejecutivo definió algunas cosas. Por ejemplo, casa habitación es aquel inmueble con destino de vivienda única, familiar y de ocupación... Esa definición ya estaba en el decreto, ahora le hace un pequeño retoque, pero sigue con el mismo objetivo”, precisó.

“Si alguien alquila un inmueble para un local comercial, eso no va a estar exento”, ejemplificó Domínguez.

“También aclara que debe ser de uso exclusivo para casa habitación. Ahí se abre una incógnita que pasa cuando la persona hace home office el que alquila. La reglamentación entiendo que debería haber contemplado que hasta un determinado porcentaje de la superficie del inmueble se utiliza home office y no cambie esta exención. Pero no dice nada”, detalló.

“También aclaró que incluye, si uno alquila un inmueble para irse a vivir con muebles, también incluye la exención de ganancias sobre esa locación de los muebles”, volvió a ejemplificar en diálogo con Jorge “Petete” Martínez.

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Persona humana o persona jurídica

“Y después una cuestión que es crítica de este decreto, es que la realidad es que si uno lee la ley, esto abarcaría tanto a los alquileres que cuando el propietario sea una persona humana o sea una persona jurídica. Sin embargo, vía reglamentaria, que esto estaría afectando al principio de legalidad, la reglamentación solo lo acota a personas humanas”, indicó Domínguez.

Y luego completó: “Si uno alquila la vivienda a una sociedad anónima, por ejemplo, esa sociedad anónima debería tributar impuestos a las ganancias según la reglamentación, no así sobre la ley. Eso seguramente va a ser un tema conflictivo”.

Además enfatizó que los “alquileres desde el 1 de enero de 2026 que cumplan con estas condiciones están exentos del impuesto a las ganancias para el locador”.

“Supongamos que para no pagar nada no declaraba ese alquiler. Esto es un incentivo porque ahora lo puede declarar y no va a pagar impuesto a las ganancias. Para el inquilino, si el que alquila es una persona humana que está amparado en definitiva en esta exención, el inquilino ahí no va a poder deducir el 40% al alquiler que podía deducir hasta el año pasado”, señaló en otra parte de la entrevista.

“Porque el concepto vendría a ser, si el locador no paga, entonces el inquilino no puede tomarse esa deducción, porque sería como el Estado no recauda por el alquiler y además permite una deducción. Entonces, no se permite más esa deducción y eso perjudica al inquilino, sin duda, que podía llegar a computar ese 40% hasta el monto de la ganancia no imponible”, reiteró Domínguez.

Por último concluyó que la normativa “no establece un límite de propiedades” para la exención.