Mercado inmobiliario en Córdoba: los departamentos no frenan y las casas se quedaron en stand by

Septiembre dejó una foto con dos velocidades en el mercado inmobiliario cordobés. Según el último informe de Mercado Libre Inmuebles y la Universidad de San Andrés, con datos al 27 de septiembre, el precio mediano del metro cuadrado de los departamentos en venta subió 1,1% respecto de agosto. El de las casas, en cambio, no registró variación: 0,0%.

En la comparación con septiembre de 2025, ambos segmentos siguen en alza: 12,0% los departamentos y 8,8% las casas. El Centro sigue siendo la zona más cara, con una mediana de US$1.711 por m². Lo siguen Córdoba Este (US$1.667), Norte (US$1.617), Oeste (US$1.468) y Sur (US$1.349).

La película interanual es más interesante que la foto

Las zonas de menor precio absoluto son las que más se encarecieron: Sur subió 16,9% y Oeste 15,9%, frente a 12,9% en Norte, 11,8% en el Centro y 11,1% en el Este. Entre los barrios, General Pueyrredón fue uno de los que más subió, con 15,8%.

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En el último mes hubo una excepción. Mientras el Oeste trepó 3,9% y el Norte 1,4%, el Sur cedió 3,9% frente a agosto, cuando había marcado US$1.403. Es un movimiento mensual que habrá que ver si se sostiene o es una corrección puntual.

La tipología también define el precio. Para dos y tres ambientes, el Centro lidera con US$1.844 por m². Entre los de cuatro o más ambientes, el valor más alto está en el Norte, con US$1.845. Los monoambientes del Centro se ubican en US$1.720.

Casas: el Sur juega otra liga. En las casas, la dispersión entre zonas es enorme. El Sur marca US$1.014 por m², más del doble que el Este (US$400). Detrás aparecen el Centro (US$615), el Norte (US$594) y el Oeste (US$504).

El Sur también es la zona que empuja el promedio: subió 11,4% interanual, y el barrio Villa Rivera Indarte lidera con 21,2%. En cambio, el Este (-1,6%) y el Oeste (-1,2%) están por debajo de hace un año, y el Norte casi no se movió (0,7%). En 2023, el Sur rondaba los US$692 por m². Hoy superó la barrera de los mil dólares.

Qué se ofrece y qué se mira.

El informe también cruza la oferta con la demanda, medida en visitas a las publicaciones. En venta, el Centro es territorio de departamentos: representan el 67% de la oferta y el 71% de las visitas. En la otra punta, las casas dominan en el Sur, con 81% de la oferta y 91% de la demanda, y en el Norte, con 67% de la oferta y 86% de las visitas.

Los barrios más buscados confirman el atractivo del casco urbano. En venta, el ranking de visitas lo encabezan Nueva Córdoba, Centro, Alberdi, Alta Córdoba y Alto Alberdi. En alquiler, los tres primeros puestos son los mismos, seguidos por Alto Alberdi y General Paz.

Alquileres: departamentos arriba, casas abajo

En alquileres, el comportamiento fue dispar. El precio mediano por m² de los departamentos subió 0,7% en pesos corrientes y llegó a $13.131. El de las casas cayó 4,8%, de $7.885 en agosto a $7.510. En la comparación anual, ambos avanzan: 29,8% los departamentos y 27,6% las casas.

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Dentro de los departamentos, el mapa muestra subas en el Norte (1,7%) y el Centro (1,4%), y bajas en el Este (-0,9%) y el Oeste (-5,0%). Hay que leer estas cifras con cuidado: son variaciones en pesos corrientes, no ajustadas por inflación.

La demanda de alquiler apunta casi por completo a los departamentos del Centro, que concentran el 88% de las visitas, y también domina en el Oeste (80%) y el Este (77%). Solo el Sur se inclina hacia las casas, con 79% de las visitas. La oferta replica la lógica: en el Centro, el 72% de los alquileres son departamentos y apenas el 3% son casas.