Créditos hipotecarios: advierten que para una propiedad de US$100.000 se pueden necesitar US$38.000 en efectivo

La competencia por los créditos hipotecarios UVA volvió a intensificarse luego de que Banco Ciudad lanzara una tasa del 6,5% más UVA, por debajo del 6,7% ofrecido por Banco Nación. Sin embargo, el costo inicial necesario para comprar una propiedad continúa siendo una de las principales barreras para quienes buscan acceder a una vivienda.

Mariano Gorodisch y Santiago Llull analizaron las nuevas líneas en Canal E y pusieron el foco en un punto que puede pasar inadvertido: además del porcentaje que el banco no financia, el comprador debe contar con dinero para afrontar comisiones y gastos vinculados con la operación.

Banco Ciudad encabeza la competencia por las tasas

Según detallaron, Banco Ciudad ofrece actualmente una tasa mínima del 6,5% más UVA, mientras Banco Nación se ubica en 6,7% e ICBC en 6,9%. Un conjunto de entidades privadas y provinciales aparece luego con tasas cercanas al 7,5%. En muchos casos, las condiciones más favorables están vinculadas con acreditar el sueldo en la entidad y cumplir requisitos específicos de ingresos.

Gorodisch señaló que, para una de las líneas del Ciudad, se requiere un ingreso neto formal cercano a $2,6 millones entre el solicitante y su grupo familiar, para afrontar una cuota aproximada de $650.000. Los plazos pueden extenderse hasta 20 o 25 años.

El efectivo necesario supera al anticipo

Uno de los principales obstáculos aparece cuando se calcula cuánto dinero debe aportar inicialmente el comprador. Los bancos suelen financiar alrededor del 75% del valor de la propiedad, por lo que para una vivienda de US$100.000 habría que disponer inicialmente de US$25.000.

Pero Gorodisch advirtió que allí no termina la cuenta. Según estimó durante la conversación, al anticipo deben sumarse comisiones inmobiliarias, honorarios y otros gastos de escritura, que podrían representar cerca de otro 13% del valor de la operación. “Vos pensás que en una propiedad de 100.000 dólares el banco te da 75 y vos tenés 25. Bueno, no, te faltan 13 lucas más”, explicó.

En ese ejemplo, el comprador necesitaría alrededor de US$38.000 propios para concretar la compra. “Te falta 50% más de lo que vos creés en cash, en crocante, ahí en la mano”, agregó.

Refacción y ampliación aparecen como alternativas

Llull planteó que las líneas destinadas a refacción o ampliación pueden tener un impacto diferente porque no exigen reunir el mismo capital inicial asociado a la adquisición de una propiedad.

Gorodisch coincidió en que ese tipo de financiamiento podría resultar más accesible para algunos hogares, especialmente porque evita parte de los costos propios de una compraventa.

La discusión también aparece en momentos en que se prepara una nueva etapa del esquema de financiamiento hipotecario, con trece bancos adheridos y tasas máximas previstas para las líneas participantes.

El scoring también limita el acceso al crédito

Los especialistas recordaron que durante la etapa anterior de expansión de los hipotecarios muchos bancos comenzaron a endurecer los requisitos de evaluación crediticia. “Subieron el scoring crediticio, mucha gente que tenía ya la carpeta preaprobada quedó afuera”, explicó Gorodisch.

Ese cambio implicó que algunos solicitantes que inicialmente cumplían con los requisitos dejaran de hacerlo cuando las entidades elevaron los niveles de ingresos o las condiciones necesarias para aprobar el préstamo.