El mercado inmobiliario argentino atraviesa una etapa atípica en la que las propiedades en pozo, tradicionalmente más económicas, hoy pueden resultar más caras que las terminadas. Para el desarrollador inmobiliario Miguel Chej Muse, se trata de un fenómeno transitorio vinculado al contexto económico.
“Estamos en un contexto de reacomodamiento de los precios y de los valores relativos”, sostuvo el desarrollador, quien remarcó que actualmente “el metro cuadrado de un pozo está por arriba del costo de la estrenada”.
Sin embargo, advirtió que esta situación debe analizarse con perspectiva: “Eso es una foto… la verdad que un edificio es una película, hay que ver el costo final”.
Un mercado condicionado por la financiación y el dólar
Uno de los factores clave es la forma de financiamiento de las obras, históricamente apoyada en la preventa. Chej Muse explicó que las condiciones deben definirse con claridad desde el inicio: moneda, ajustes y plazos.
En ese sentido, fue contundente: “Hoy a un inversor le convendría pagar el 100% de contado en dólares… porque el dólar está muy barato”. Aunque aclaró que los desarrolladores responsables suelen optar por esquemas mixtos para equilibrar riesgos.
Además, destacó un cambio relevante en el contexto económico: “El costo está alto de construcción en dólares, pero está más fácil comprar un dólar para el argentino”.
Esto genera una combinación particular: costos elevados, pero mayor accesibilidad a la divisa, lo que redefine decisiones de inversión.
Nuevas oportunidades y cambios en la lógica del negocio
El especialista también señaló transformaciones en la oferta y la demanda. Por un lado, hubo una proliferación de unidades pequeñas para bajar el ticket de entrada, aunque eso no siempre reduce costos. Por otro, aparece una oportunidad en segmentos menos desarrollados.
“Hay una escasez de cuatro ambientes… podés mejorar el costo y hacer una oferta que no está en el mercado”, explicó.
Asimismo, indicó que el negocio del pozo comienza a reactivarse: “Hoy el pozo está volviendo a ser negocio de a poco”, con valores que rondan entre 2.300 y 2.400 dólares el metro cuadrado en zonas consolidadas.
En paralelo, cambió la dinámica de adquisición de terrenos. “Ya no es pagar en efectivo al doble de precio… hay 6.000 terrenos en la Ciudad de Buenos Aires aptos para construir”, afirmó, destacando una mayor oferta y condiciones más racionales.
De cara al futuro, Chej Muse llamó a mirar el proceso completo: “Si vos mirás la foto, salís con miedo, pero hay que ver la película”. Y proyectó retornos interesantes: “Vas a tener una renta de por lo menos 30% en dólares en un par de años”.
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