Mientras se prepara como uno de los generales más importantes para ir a la “guerra contra la inflación”, el secretario de Comercio Interior, Roberto Feletti atiende otros frentes. Uno que viene dejando secuelas desde hace tiempo es la realidad de millones de inquilinos por una ley que no termina de generar mejoras en ninguna de las partes y porque no contribuye a encarar el problema de fondo que es el difícil acceso a la vivienda propia.
En ese marco esta semana se reunió la Mesa de Alquileres, en la que Feletti recibió a miembros de asociaciones de inquilinos y también a cámaras de inmobiliarios y representantes de propietarios para atender algunos de los problemas que siguen presentes en el mercado inmobiliario. Dos ejes centrales se plantearon: del lado de las asociaciones de inquilinos, la propuesta de aplicar un impuesto a las propiedades ociosas a los fines de evitar la especulación, que se vuelquen rápido al mercado y promover una disminución en los precios a partir de un aumento de la oferta.
Del otro lado del mostrador, las cámaras empresariales y de inmobiliarios insisten en la necesidad de modificar la ley actual para modificar algunos artículos centrales, como los plazos de los contratos y el esquema de actualización de los valores del alquiler.
La postura de Feletti parece estar visiblemente del lado de los inquilinos, al menos desde lo discursivo. Su cartera comunicó que “se comprometió a llevar adelante una protección efectiva al inquilino desde el Estado en lo que hace a su capacidad de contratar. Además, indicó que va a elevar una consulta a los organismos pertinentes del Estado -principalmente la AFIP- sobre la posibilidad de desarrollar y llevar adelante un impuesto a la vivienda ociosa”.
La propuesta de inquilinos. Por este lado, el eje de los planteos se centró en pedir:
-Regulación del precio inicial del alquiler para que sea del 2% del valor fiscal de la vivienda, “siendo este el único precio que el Estado regula y actualiza todos los años y por el que los propietarios pagan sus impuestos”. Esta propuesta se basa en el proyecto de ley presentado por el FpV en el año 2009 por la senadora nacional Teresita Quientela.
-Impuesto del 5% sobre el valor fiscal a los bienes inmuebles en desuso por más de 2 meses para todos aquellos que tengan más de 3 propiedades. “El impuesto a la vivienda vacía es una medida que se toma en casi todas las ciudades grandes del mundo. Su función es limitar la especulación, y aumentar la oferta para bajar la presión sobre los precios”, afirmaron.
-Canal para denuncias ante Defensa de Consumidor/ Secretaría de Comercio por incumplimiento a la legislación aplicable a las relaciones de alquiler.
- Medición oficial de precios de los alquileres de vivienda a través de la Secretaría de Comercio.
-Hacer público el índice contrato locación según BCRA. Afirman que a casi dos años de vigencia de la ley de alquileres no hay sitio oficial donde consultar el índice para actualizar el precio del alquiler.
-Control de AFIP sobre las inmobiliarias.
“Feletti se ha mostrado bastante pragmático y equilibrado. Primero porque en un punto coincide en que hay que avanzar con la vivienda ociosa, una medida que se viene prácticamente en distintos países y tiene una efectividad real en la política de inyección de viviendas al mercado. Y no aplica al propietario que tiene 2, 3 o 4 viviendas, sino al que tiene muchas propiedades, al inversionista que tiene muchos inmuebles y especula. Por otro lado, también se puede analizar una modificación a la Ley. Hay algunos aspectos a tratar. Para nosotros la actualización semestral perjudica, deja más puntos de aumento por encima del esquema actual. Pero si se va a modificar no creemos que lo mejor sea ir a la negociación con la inmobiliaria. Hay que tener en cuenta la actualización de los salario, se debe tomar como Índice el Ripte, no otro valor”, marca Maximiliano Vittar, presidente de la Asociación de Inquilinos Córdoba.
“Quieren establecer que la Ley actual, que se debatió por dos años, es la madre de todos los males y no es así. Antes la situación era mucho peor. Tiene que haber una solución que plantee todo, si el problema es que faltan viviendas, hay que trabajar para que estén disponibles en el mercado, no faltan viviendas, hay mas pero cada vez en menos manos. Creemos que Feletti toma la iniciativa del impuesto a la vivienda ociosa, lo van a estudiar”, afirmó Vittar.
La propuesta de Inmobiliarias. En la trinchera contraria, los Colegios Profesionales de Inmobiliarios integrantes de CoFeCI, marcaron la clara oposición a que se estudie un impuesto a la vivienda ociosa. Y graficaron que la posición de los asociaciones de inquilinos era “radical e intransigente”. Para el Consejo Federal de inmobiliarios hay una baja histórica en la rentabilidad de los alquileres a lo que se agrega un contexto de incertidumbre por la actual Ley 27.551. En esa línea fijaron su posición: hay que aumentar la oferta con incentivos a los propietarios y modificar algunos aspectos centrales de la ley. A la mesa de Feletti propusieron:
-Modificación de la ley 27.551, Art 3, del plazo mínimo de 3 a 2 años.
-Modificación ley 27.551, Art 14, por un ajuste semestral de los contratos de locación mediante índice BCRA.
-Creación de una nueva categoría dentro del régimen simplificado, generando una categoría especial dentro del monotributo para aquellos locadores que tengan más de dos inmuebles alquilados.
-La exención impositiva para nuevos desarrollos inmobiliarios, aplicando beneficios impositivos para desarrollistas inmobiliarios que vuelquen unidades habitacionales al mercado locativo por un plazo mínimo de 8 años.
“Si avanzan con un medida populista como un impuesto a la vivienda ociosa van a generar el impacto contrario al que buscan. No va a aumentar la cantidad de viviendas en el mercado, los propietarios en lugar de ponerlas en alquiler las van a vender, salen del mercado del alquiler. Se achica el stock y se incrementa el valor de las que quedan. Hoy el mercado está colapsado, los inquilinos no pueden pagar y los dueños tienen renta baja. Hay que incentivar la oferta por otro lado”, marcó Virginia Manzotti, vice de Cofeci.
Para este sector la “llave” de las soluciones que plantean está en el Congreso. Ya comenzaron las gestiones y contactos con diputados nacionales y con hombres del jefe de Diputados, Sergio Massa, para insistir con reformas en la Ley actual a los fines de modificar los plazos de renovación, los plazos de actualización, montos pactados para la actualización de valores y activar incentivos al mercado.
