Mientras transcurren los primero días del nuevo año, Mercado Libre junto con la Universidad de San Andrés elaboraron un informe sobre el comportamiento del mercado inmobiliario en AMBA durante el 2020. De acuerdo con el análisis, se produjeron 5 grandes tendencias que permiten entender lo que pasó y que marcarán el rumbo para los próximos meses.
En ese sentido, el primer aspecto observado fue una caída de precios de venta en términos reales. Por un lado, se detectó un fuerte descenso en el precio de venta en dólares por metro cuadrado. En AMBA, el valor para la venta de casas y departamentos bajó 6% y 8% respectivamente, en comparación con 2019. Los municipios que registraron mayor caída interanual fueron: Pilar, 30%, Tigre y Escobar,15%, José C. Paz, 10%, y San Fernando, 7%.
En CABA se dio una situación muy similar con bajas del 6% interanual para casas y de 7% para departamentos. Los barrios de CABA que sufrieron las mayores caídas fueron: San Telmo,14%, Villa Ortúzar,13%, y Constitución,12%.
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Por otro lado, el estudio muestra que los valores de los alquileres terminaron por encima de la inflación En contraposición a la situación que se da para la venta, el precio real de los alquileres se incrementó considerablemente respecto a diciembre 2019. El aumento interanual para casas fue del 120% y 31% en AMBA y CABA respectivamente, y del 17% y 11% para departamentos en ambos distritos correspondientemente.
El tercer punto que destaca el análisis es que hay mayor interés por espacios abiertos y al aire libre. Si se compara el período pre Covid (de enero 2019 a marzo 2020) con la pandemia (marzo a diciembre 2020), se observa que el aumento del precio de alquiler de casas en AMBA sin superficie descubierta fue del 19%, mientras que el alquiler de las mismas propiedades con espacios abiertos aumentó 46% en el mismo período. Esto se da porque los usuarios buscaron propiedades con parque o terraza.
La cuarta tendencia es que los amenities y espacios comunes no son demandados. Comparando nuevamente el período pre COVID con la pandemia, el precio de los alquileres sin amenities (pileta, gimnasio y salón de usos múltiples) aumentó más que aquellos con estos servicios. Por ejemplo, en el caso de departamentos sin pileta, el aumento fue un 60% mayor en comparación a departamentos con pileta. Al mismo tiempo, los valores a partir de marzo de 2020 parecerían estar menos influenciados por este tipo de espacios comunes.
Por último, a pesar de la escasa oferta en AMBA, la demanda de alquiler lideró durante el 2020 con un 52% de interés. Exceptuando las primeras semanas de cuarentena donde se observó una fuerte caída, el 2020 estuvo marcado por la prevalencia de alquileres. De hecho, una publicación de alquiler recibió 14,5 veces más de visitas que una publicación de venta.
En el informe se muestra que hubo un aumento de la demanda de casas, determinado por la situación pandémica del país. Así, la demanda de casas tiene un promedio anual del 41%. Sin embargo, los departamentos continúan liderando la demanda en AMBA por amplio margen, principalmente en CABA.
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Tendencias 2021
Paula Margaretic, docente investigadora de la Universidad de San Andrés, sostuvo sobre las tendencias 2021: “Al comparar las variaciones interanuales de los precios de venta calculados sobre el stock de avisos vigentes y los mismos precios calculados solamente considerando las publicaciones nuevas en un mes dado, observamos que las caídas en los precios de venta del stock de casas y departamentos en AMBA han sido más pronunciadas (-7% y -9% respectivamente respecto a diciembre 2019) que las caídas en los precios de las publicaciones nuevas (6% interanual, tanto para casas como para departamentos). De mantenerse esta tendencia, esto sugeriría una cierta estabilización del mercado inmobiliario para 2021.”
