Han transcurrido más de tres años desde que Federico Sturzenegger el ex presidente del Banco Central lanzará al mercado los famosos créditos UVA (atados a la inflación) que fueron promocionados como una herramienta de financiación que le facilita el acceso a la vivienda a miles de argentinos en medio de pronósticos que preveían una inflación un descenso para los próximos años hecho que como sabemos no sucedió, pues, el índice de precios al consumidor del INDEC demuestra un aumento de la misma del 182% desde el 2016 a la fecha lo que, sin dudas, terminó por afectar a los deudores que compraron su casa por medio de este sistema.
Ahora, es cierto que las cuotas de los créditos UVA se incrementaron por encima de la suba de los salarios sobre todo a partir de la escalada inflacionaria que vivimos durante el 2018 y que las últimas noticias sobre grupos de autoconvocados que se organizan para exigirle al estado medidas de protección, hacen que en estos tiempos las palabras “Créditos UVA” asusten, sin embargo, no todo es negativo en este sistema que realmente le permitió a miles de argentinos cumplir con el sueño de la vivienda propia y es por ello que a continuación, descubrimos basándonos en datos reales, cuáles son los mitos y cuáles son las verdades que rondan sobre este tema en la actualidad.
► Mito. Se trata sin dudas de una falsa percepción basada en que la alta inflación siempre perjudica cuando en este sentido quien recibió un crédito en UVAs compró una propiedad cotizada en dólares y como las UVAs se indexan a la inflación que resulta menor a la devaluación, cada una de estas unidades que se traducen en pesos hoy equivalen a menos dólares que hace en un año. En definitiva, una UVA en la actualidad tiene un valor de 0,84 dólares mientras que hace un año las cifras del Banco Central nos muestran un valor de 1,09 dólares.
Es decir que, por ejemplo, una persona que tomó una deuda por 150 millones de pesos con un dólar a 20 pesos debía en ese entonces 75 mil dólares y con el dólar al valor que se encuentra hoy esa deuda es menor porque se licua.
A su vez, como los inmuebles en nuestro país están cotizados en dólares, a pesar de que las cuotas puedan haber aumentado más de un 50%, lo que vale una propiedad se incrementó en más de un 100% y los créditos UVA fueron, en este sentido, un “excelente negocio para los deudores” según las propias palabras del ex presidente del Banco Nación Javier González Fraga.
Se requieren menores ingresos que para un préstamo hipotecario tradicional.
► Verdadero. Esta es sin dudas una de las ventajas de esta modalidad de financiación, ya que, debido a que se ajustan por inflación no precisan de que los interesados tengan que asumir en un comienzo una cuota tan alta como sí lo harían en un hipotecario tradicional. Para comprobar esta verdad basta con trasladarnos a los inicios de los créditos UVA en el 2016 cuando por cada millón de pesos en un préstamo tradicional se pedían 14 mil pesos de cuota, en los UVA se solicitaban 5.500 pesos, por lo que, podían acceder personas que con ingresos bajos igualmente puedan respetar la relación máxima entre la cuota y el ingreso permitida por la ley que no puede ser mayor del 25%. Esta diferencia explica, en gran medida, porque los UVA son créditos más rápidos que los hipotecarios tradicionales en cuanto a los procesos de aprobación.
La cuota representa cada vez un mayor porcentaje de los ingresos del deudor.
► Verdadero. Claro que los créditos UVA fueron pensados para un país que entraría en un estado de desinflación que como ya vimos no sucedió. Es por este motivo que las cuotas aumentaron a un mayor ritmo que lo que subieron los salarios y es por ello que mientras que la inflación interanual ya es del 57% y en promedio los salarios registrados subieron en un 27%, la cuota pasó a representar del 25% al 29% de los ingresos en el último año.
En este sentido, es buena noticia decir que los bancos tomaron nota de esta esta situación y el Banco Provincia de Buenos Aires fue el primero en este año de fijar un tope para el aumento de las cuotas para que estas nunca representen más del 30% de los ingresos del deudor, medida que fue bien recibida por los usuarios y que se espera imiten las demás entidades.
Además, el Banco Central promovió una modificación a través de la Comunicación A 6715 en la que se comunica que los interesados tendrán la chance de contratar seguros contra los saltos de inflación con un valor equivalente al 1,5% del monto de la cuota para todos los créditos de hasta 140 mil UVAs. A su vez, estableció que los distintos bancos que otorgan estos tipos de créditos den la posibilidad a los deudores de extender el plazo en un 25% cuando un salto inflacionario produzca un aumento abrupto de la cuota superior al 10%.
Eso sí, las implementaciones de los seguros contra los saltos inflacionarios son, sin dudas, una protección para los tomadores de crédito, pero, por otro lado, producen un incremento en el monto de las cuotas a pagar lo que se contradice con una de las mayores ventajas de los créditos UVA que son sus cuotas bajas.
Hoy miles de deudores que no pueden pagar los créditos.
► Mito. La mora con respecto a los créditos UVA es de tan solo el 0,25% mientras que en los hipotecarios tradicionales es del 0,57% lo que no quiere decir que la situación de los deudores no se esté complicando a partir del aumento del desempleo junto a los tarifazos y demás cuestiones que llevaron a una pérdida del poder adquisitivo de los argentinos.
Consultando a Perla Figueroa, una de las representantes de Los Hipotecados UVA de la Provincia de Buenos Aires, nos comenta que esto se debe a que el pago de las cuotas de los créditos se encuentra atado a cuentas de sueldos o de ingresos y que es de ahí de donde se descuenta automáticamente las cuotas del crédito siendo por este motivo que muchos deben otros impuestos y servicios. Eso explica porque la mora no subió, pero si existe una morosidad asociada.
Entonces, si bien vemos que la morosidad en estos créditos es un “mito”, en un país en el que el desempleo pasó a los dos dígitos según las últimas mediciones del INDEC y en el que los asalariados han perdido gran parte de su poder adquisitivo, es posible que este mito se convierta rápidamente en una verdad en caso de que el gobierno no tome las medidas necesarias a tiempo.
¿Qué aprender antes de tomar el crédito?
En primer lugar, es útil saber que en la actualidad se requiere que el interesado demuestre ingresos superiores a los 116 mil pesos para lo que puede sumar un codeudor. Con el dólar a 43,87 pesos la cuota inicial estimada para la compra de una propiedad de 95 mil dólares es de aproximadamente 29.500 pesos.
Lo que debe aprender antes de tomar la decisión no es solo cuáles son los costos iniciales que acabo de describir, sino también, entender de qué se trata de una modalidad de financiación que tiene gran éxito en países vecinos como lo es Chile en donde la inflación se mantiene estable, pero, sin embargo, hay que aclarar que lo importante no es seguir la inflación sino la evolución del salario, ya que, si este último se incrementa al ritmo de la inflación, el monto de las cuotas siempre tendrá una relación del 25% con el ingreso del deudor.
Otro punto fundamental es saber que si el salario no acompaña a la inflación se cuenta con los salvavidas ya nombrados en la nota que son el seguro contra saltos inflacionarios y el derecho a pedir una ampliación del plazo.
En definitiva, en estos años aquellos que adquirieron una vivienda a través de un crédito UVA tienen, en muchos casos, un conflicto financiero debido al aumento exponencial de las cuotas ubicadas ampliamente por encima de los salarios, pero, por otro lado, una ventaja expresada en que la deuda total creció menos de lo que se incrementó el valor del inmueble.
