Desde hace diez años y junto a sus dos hermanos, Gabriel José Gondar es impulsor de Hermanar, un proyecto inmobiliario que pone en relieve el valor de la escritura del inmueble, con su título perfecto.
Hoy, Hermanar cuenta con más de 560 familias que accedieron a su terreno propio a través del sistema de la Compra Conjunta, un esquema que permite tomar los mejores beneficios de distintas herramientas del rubro y ha permitido la consolidación de un barrio verde en las afueras de Buenos Aires.
La compra de un terreno o una casa no es algo que se dé todos los días. Para la mayoría de las personas, representa una de las decisiones económicas y emocionales más importantes de su vida.
Desde Hermanar nos tocó conocer las experiencias de muchísimas personas que fueron estafadas, o que fueron víctimas de distintos instrumentos de manipulación y/o tergiversación, al momento de intentar comprar un inmueble, por eso nos propusimos ofrecer una serie de herramientas que permitan prevenir estas situaciones, comenta Gabriel.
Lo primero será entonces abordar algunas definiciones técnicas para que, una vez aclarado qué es cada cosa, podamos pasar a los ejemplos y las recomendaciones. Detallaremos entonces términos como escritura, transferencia de dominio y cesión de derechos posesorios.
La escritura: Hace alusión a un documento celebrado ante un escribano. Cualquier contrato puede ser por escritura pública: un poder puede ser hecho en escritura pública, un contrato de alquiler se podría hacer por escritura pública, una cesión, una compra-venta, etcétera.
La primera conclusión que se deriva de esto es que escritura no es sinónimo de título de propiedad: si bien el “sentido común” ha asociado la idea de escritura con la de propiedad, la compra y venta de inmuebles es solo una de las tantas operaciones que pueden hacerse a través de una escritura pública.
—Entonces, ¿qué significa efectivamente ser dueño de un terreno?
—Ser titular de dominio. Dominio hace alusión a la efectiva titularidad sobre un inmueble. Tiene el dominio, quien figura como propietario en el Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdicción donde está el lote o la casa.
La transferencia de dominio es el único acto jurídico que garantiza el traspaso de la propiedad. Y eso solo lo puede hacer quien ya es dueño de ese dominio. Porque, en criollo, nadie puede transmitirte, transferirte o traspasarte algo que no tiene.
Si alguien te quiere vender algo que no figura a su nombre en el Registro, no te puede transferir el dominio. Puede darte otra cosa, pero no el dominio.
—Ahí entra en juego el concepto de "cesión de derechos posesorios", ¿verdad?
—Exacto. En muchas zonas del país se ofrecen terrenos por fuera del circuito registral, a través de cesiones de derechos posesorios. Será poseedor aquella persona que actúe como dueño de un bien que adquirió pacíficamente y de “buena fue”. En caso de no ser pacíficamente o de buena fé, hablamos de un usurpador.
Esto significa que quien ocupa un terreno desde hace un tiempo -de forma pacífica, pública y continua- puede ceder esos derechos a otra persona. Pero eso no convierte al comprador en propietario pleno.
Existe un mecanismo para regularizar la situación de un inmueble del que se desconozca el paradero de su titular de dominio. Este mecanismo es la “usucapión”, sobre la que podemos mencionar que por medio de dicho mecanismo una personas puede, Juez mediante, obtener el dominio de un inmueble luego de demostrar la posesión pacífica, pública y continua por 20 años.
—¿Podés dar un ejemplo concreto para entender esto?
—Si yo poseo un terreno durante 7 años de forma pública, pacífica y continua, tengo un derecho posesorio. No me alcanza para hacer una usucapión -es decir, para que un juez me otorgue el dominio-, pero esos 7 años acumulados valen por sí mismos. Entonces, puedo ceder esos derechos a otra persona mediante una escritura de cesión de derechos posesorios, y esa persona podrá seguir acumulando los años necesarios hasta alcanzar los 20 requeridos para iniciar una usucapión.
—Entonces, si alguien compra por cesión, ¿puede perder el terreno si aparece el dueño real?
—Sí, claro... Si aparece el titular de dominio, el comprador pierde. Puede, en algunos casos, reclamar por mejoras que haya hecho sobre el inmueble, pero no mucho más. Es un riesgo real que muchas personas no conocen porque se les presenta la operación como legal, incluso con firma ante escribano. Y lo es, pero solo en cuanto a la cesión de la posesión, no de la propiedad.
—¿Es ilegal entonces comprar un terreno por cesión de derechos posesorios?
—No, no es ilegal. Pero es una forma irregular de acceder a un inmueble. Lo importante es que la persona sepa qué está comprando, y lo compre con pleno conocimiento de causa. La falta de información genera víctimas, no delincuentes. Y eso es lo que intentamos evitar desde nuestro trabajo.
—¿Qué mensaje dejarías a quienes están pensando en comprar su primer terreno?
—Que no se dejen llevar por la ansiedad… Que se informen. Que pregunten. Que se asesoren con profesionales. Acceder a una vivienda no debería implicar un salto al vacío, sino lo contrario. La información es el mejor blindaje que tenemos para asegurar que ese momento sea auspicioso.
Glosario rápido:
Escritura: Documento público firmado ante escribano. No necesariamente equivale a ser dueño.
Dominio: Título de propiedad registrado. Garantía legal de ser propietario.
Cesión de derechos posesorios: Traspaso de la posesión. Es legal, pero no implica dominio.
Usucapión: Proceso judicial para obtener la propiedad tras 20 años de posesión pacífica.
Tres señales de alerta para evitar estafas:
"La escritura está, se firma ante escribano, está todo bien". → Pedí ver el informe de dominio.
"Te ceden los derechos" sin explicar qué significa. → Aclará que no es propiedad plena.
El precio está muy por debajo del mercado. → Puede haber un vínculo con la irregularidad dominial.
Checklist legal para compradores:
Pedí un informe de dominio actualizado.
Verificá el nombre del propietario en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Consultá a un abogado antes de firmar cualquier documento.
Recordá que escritura pública no necesariamente implica transferencia de dominio.
Si comprás por cesión, debés saber que el terreno sigue siendo de otro.
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