Los propietarios celebran anticipadamente el anuncio del presidente electo en cuanto a la derogación de la nueva Ley de alquileres, y al otro extremo, las agrupaciones de inquilinos sufren y patalean por lo que ellos consideran una pérdida de derechos e incertidumbre habitacional futura.
Ahora bien, ¿qué de cierto hay en los postulados de ambas partes? ¿Qué nos ha enseñado el mercado, y por sobre todo, las experiencias de los países de la región en la materia?
En rigor, pongamos el asunto como un trade-off y veamos quiénes son los perdedores y los ganadores (si es que los hay) en esta contienda que tiene más tinte ideológico que práctico.
Ahora bien, esta libertad que se busca versus el sentir de los inquilinos, respecto de posibles prácticas abusivas de los propietarios en rigor no es tal, y responde a una sensación que fue alimentándose durante las décadas pasadas, de entender la problemática como una "lucha" más no como una relación cooperativa entre ambos lados que se necesitan recíprocamente.
Cuáles son los puntos a favor y en contra de derogar la Ley de Alquileres
En primera medida, la relación canon locativo está directamente ligada con el precio promedio de la propiedad. Aunque esta no es la única variable. Juegan también la cantidad de stock disponible, el acceso a créditos y, por sobre todo, certidumbre y seguridad jurídica.
¿Tiene sentido no? pues bien, la cosa va tomando forma, y tal vez podemos llegar al fondo del problema al tratar las últimas dos relaciones (certidumbre y seguridad jurídica).
Los números que se reflejan no son del todo reales, lo cierto es que el stock habitacional faltante está en el orden del 70%, del cual un 40% aproximado se ha retirado de la oferta debido a la nueva ley de alquileres y el 30% restante responde al proyectado para los próximos 36 meses.
Volviendo al punto inicial, ese 40% que se ha retirado, está directamente relacionado al driver de incertidumbre e inseguridad jurídica, que sienten los propietarios, razón por la cual, optan por retirarse, o bien intentar alguna opción habitacional short term con turismo.
En esa línea de ideas, la derogación de la ley de alquileres viene a dar un aliciente de seguridad jurídica a los propietarios e inversores en materia de real estate, quienes pueden resignar algo de rentabilidad, en pos de obtener a largo plazo mayor certidumbre. Situación que no es tal con la ley vigente.
Aseguran que previo a Ley de Alquileres “había una oferta normal de inmuebles”
Hablamos de libertad en contratación para ambas partes, pero con ciertos parámetros, como existe en todos los modelos exitosos de la región.
Pretendo apelar exclusivamente a la lógica. Por ejemplo, un mínimo de dos años para las locaciones urbanas es la lógica que Occidente emplea y funciona a la perfección.
¿No sería razonable que el propietario mes a mes pueda decidir desalojar a gusto, con sentido oportunista? En ese caso ya no estaríamos hablando de libertad, mas sería un libertinaje abusivo sin lugar a dudas.
La extorsión de muchos inquilinos, quienes amenazan con perpetuarse en las locaciones, apelando a la lentitud judicial, en materia de desalojos, hoy día también es un libertinaje, que en suma, termina por perjudicar al segmento locatario, contrayendo la oferta y elevando las barreras de entrada a niveles casi imposibles, para un simple mono ambiente.
Es necesario, como en todas las cosas, un balance que permita el fair play entre estos dos extremos. Como dijimos antes, son dos partes que se necesitan recíprocamente.
Para propender aún más a este fair play, será necesario a su vez, la creación de un registro de inquilinos, hablamos de una suerte de Veraz de inquilinos, o sistema de scoring, que indique a los propietarios el buen o mal accionar de estos, y por sobre todas las cosas, una normativa tendiente a acortar los plazos de los desalojos.
Estas acciones resolverán la exigencia de los propietarios, respecto al requisito de "la garantía"(si lo pensamos bien, no existe cosa más ridícula) que exigirle al pobre inquilino que sea propietario de un bien inmueble.
Estas iniciativas, elevarán el stock habitacional, como así también incentivarán la construcción de nuevos módulos habitacionales, lo que definitivamente reducirá de manera drástica los precios, dotando a los inquilinos de más opciones y mayor seguridad habitacional.
* Abogado- Master en Concursos y Quiebras, Premiado con Honores en el MIT. Premio Fire Hydrant Award, CEO y creador de Pedro Te Compra.
