Las viviendas vacías son un problema social porque dificultan las posibilidades de cumplir con el derecho constitucional a una vivienda digna e implican un uso ineficiente (e irracional) de los recursos habitacionales con los que cuenta una sociedad.
El acaparamiento de viviendas con fines especulativos no sólo va en detrimento de la función social de la propiedad (reconocida a nivel local e internacional), sino que además impacta negativamente en el mercado inmobiliario elevando los precios tanto de los alquileres como de la compra de propiedades.
Un cálculo conservador, con cifras del último Censo Nacional, indica que en 2010 había en nuestro país 572.000 viviendas vacías. La Constitución de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en su artículo 31 inciso 2, explícitamente "auspicia la incorporación de los inmuebles ociosos". Un informe oficial de CABA, hecho por el IVC, detectó midiendo el consumo eléctrico que en 2018 había 138.000 viviendas vacías en la capital del país. Sin embargo, ni en CABA ni en otra jurisdicción argentina se llevan a cabo políticas públicas para reducir en número de viviendas vacantes.
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Roberto Feletti, secretario de Comercio, se reunió hace días con representantes de inquilinos e inmobiliarias para analizar el problema de los alquileres. Consultado sobre qué medidas se podrían tomar mencionó la posibilidad de regular las viviendas vacías que no se alquilan.
¿Cuál podría ser el triple beneficio de un impuesto a las viviendas ociosas?
- estímulo para que los dueños pongan la propiedad en venta o en alquiler
- recaudación de fondos para construir viviendas nuevas u otras políticas habitacionales
- desincentivo a nuevas inversiones inmobiliarias especulativas (comprar viviendas para tenerlas vacías por años y luego tener ganancias extraordinarias)
¿Qué tienen en común las ciudades de Washington (capital de Estados Unidos), Oakland (EE.UU)Vancouver (Canadá) y Montevideo? Impuestos a las viviendas ociosas. Antes casos nacionales.
En Francia, desde 1998, los gobiernos locales pueden requisar el derecho de usufructo cuando un inmueble haya estado vacante más de 18 meses. Y desde 1999 el país tiene un impuesto llamado “Tasa de Vivienda Vacante”, para las que están vacías más de 2 años. Un estudio demostró que, debido a dicho gravamen, en 4 años hubo 13 % de reducción de la tasa de viviendas ociosas. Y en las ciudades con tasas de ociosidad iniciales más elevadas la baja de viviendas vacías llegó al 50%.
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Francia también tiene zanahorias (no sólo palos): hay desgravaciones fiscales para los propietarios de viviendas vacías que las rehabiliten y las pongan posteriormente en alquiler.
Además, Francia lanzó el año pasado el Plan Nacional de Lucha contra las Viviendas Vacantes, cuyos objetivos principales son:
a) equipar a los gobiernos locales para identificar y monitorear las viviendas desocupadas;
b) identificar, promover y difundir todas las herramientas para combatir la vacancia habitacional;
c) movilizar las viviendas ociosas, y
d) promover la movilización de locales comerciales vacíos y transformar oficinas vacías en viviendas
En Reino Unido desde 2004 existe la figura de “Órdenes de Gestión de Vivienda Vacía”, que da derecho a la autoridad local a la posesión transitoria de un inmueble vacante por un lapso de hasta 7años. Y desde 2013 tienen un impuesto a la vivienda vacía. En Inglaterra tras15 años de políticas públicas focalizadas en movilizar viviendas vacantes se logró disminuir un30% la tasa de inmuebles residenciales ociosos.
En la provincia canadiense de Columbia Británica, el impuesto llamado “Tasa de Vacancia y Especulación” recaudó 181 millones de dólares estadounidenses(desde su inicio en 2018 hasta 2020).Un análisis oficial mostró que el impuesto ayudó a sumar 18.000 viviendas al mercado de alquileres en 2 años.
En España hay 5 comunidades autónomas (provincias) que tienen medidas impositivas contra las viviendas vacías. Son: Cataluña, País Vasco, Navarra, Extremadura e Islas Balerares. Y hay 7 provincias que contemplan la expropiación temporal de las viviendas.
El gobierno español está a punto de aprobar una ley para incentivar la salida al mercado de las viviendas vacías. El proyecto establece que los municipios podrán aplicar un recargo del 50% en la cuota de impuestos inmobiliarios si están desocupados más de 2 años. El incremento puede llegar al 100% si están vacíos más de3 años y hasta el 150% si un propietario tiene diversas viviendas en esta situación.
Analizando ejemplos a nivel municipal, la ciudad canadiense de Vancouver tiene un exitoso impuesto a la vivienda ociosa desde 2017. En tres años de implementación logró bajar la tasa de viviendas vacías un 26% y recaudó 6,7 millones de dólares (estadounidenses). El gobierno local decidió aumentar el impuesto: de un 1% de la valuación de la propiedad a un 3%.
En la capital de Estados Unidos, Washington DC, las propiedades registradas como vacantes deben pagar un impuesto del 5 % de su valor de tasación. En Oakland, ciudad de California, el impuesto a la vivienda vacía (si es usada menos de 50 días anuales)recaudó 7 millones de dólares en su primer año (2018), destinados a subsidios de viviendas y políticas dirigidas a personas en situación de calle.
En Montevideo se creó en 2017 un impuesto a la vivienda vacía. Se aplica a viviendas deshabitadas durante un año o más, detectadas por consumos de energía eléctrica y/o agua (inferiores en un 90% al promedio histórico del consumo de ese inmueble).
La necesidad de movilizar las miles de viviendas ociosas que existen no debería estar en discusión.
Se pueden aplicar estímulos positivos (rebajas fiscales), negativos (impuestos o sobretasas), o una mezcla de ambos. Pero es clara la urgencia de implementar políticas públicas frente a este problema.
