Sin la presencia de la oposición, la mayoría del Frente de Todos aprobó este jueves 11 de junio la nueva Ley de Alquileres, reformando de manera sustancial reforma el vínculo entre propietarios e inquilinos. La votación fue en forma conjunta con con otro proyecto, referido a la suspensión de las Sociedades Anónimas Simplificadas (SAS), y en mabos casos hubo 41 votos a favor y ninguno en contra. Además del bloque oficialista, acompañaron la sanción de la ley los monobloques de Alberto Weretilneck (Juntos Somos Río Negro) y Magdalena Solari Quintana (Misiones).
El proyecto se votó luego del tratamiento de la ley sobre educación a distancia, el único de los tres proyectos que fue votado por Juntos por el Cambio, que se retiró del recinto por considerar que las otras dos iniciativas no cumplían con el acuerdo de debatir únicamente temas sobre la pandemia, pese a haber manifestado estar de acuerdo con la nueva norma.
La defensa inicial de la Ley de Alquileres estuvo a cargo de la correntina Ana Almirón, quien destacó que la norma "supera la legislación vigente" y propicia "un equilibrio" en la relación contractual entre dueños e inquilinos. La senadora oficialista sostuvo que "el 17 por ciento de las familias argentinas acceden a la vivienda a través del alquiler" y "casi el 41% del ingreso familiar" se destina a pagar el arrendamiento.
"Esta ley es una respuesta que están esperando más de nueve millones de argentinos. Otorga certeza, agilidad y un balance de poder para todas las partes involucradas", dijo la senadora Almirón.
Antes de que la oposición se retirara y se desconectara de la sesión remota, el senador de Juntos por el Cambio Humberto Schiavoni afirmó: "Estamos de acuerdo en el espíritu y la letra del proyecto, pero nos vamos a abstener de participar en su votación porque se trata de un proyecto que está afuera de lo que habíamos acordado para estas sesiones remotas".
Por su parte, la oficialista Silvina García Larraburu, recordó que ya se la había dado media sanción a un proyecto sobre alquileres pero "lamentablemente, por una decisión del ex presidente Mauricio Macri, fue cajoneado". "Ahora lo vamos a hacer en nuestro gobierno. Vamos a legislar para ampliar derechos y garantizarle a las personas el acceso a la vivienda", destacó la rionegrina.
La nueva ley de alquileres modifica el Código Civil y Comercial de la Nación y establece nuevas reglas para los contratos de locación que benefician a los inquilinos, como el aumento de los años de duración de los convenios y la obligación de proponer dos garantías a elegir por el propietario.
Los puntos principales de la nueva legislación son los siguientes:
- El mes anticipado y el depósito de garantía no pueden ser mayores al equivalente a un mes de alquiler, respectivamente.
- El reintegro del mes de garantía debe realizarse en efectivo al momento de la restitución del inmueble, al valor del último mes de alquiler.
- El plazo mínimo del contrato se amplía de dos a tres años, con las excepciones del artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación.
- Aquellas expensas que deriven de gastos habituales, es decir, vinculados a los servicios normales y permanentes a su disposición quedan a cargo del locatario aquellas . Las expensas extraordinarias debe pagarlas el locador.
- Los gastos a cargo del locador pueden ser compensados por el locatario con el importe de los alquileres, previa notificación fehaciente.
- La intermediación solo puede estar a cargo de un profesional matriculado para el corretaje inmobiliario.
- En cuanto a la garantía, el locatario debe proponer al menos dos alternativas entre título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, fianza o garantía personal del locatario (recibo de sueldo, certificado de ingresos, etc.).
- Sobre el valor de la garantía, el locador no puede requerir garantía que supere el equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación, salvo el caso de que la garantía sea de ingresos, en cuyo caso puede elevarse a diez veces.
- Respecto a la actualización monetaria/indexación, la nueva ley excluye a los contratos de locación de los arts. 7 y 10 de la Ley de Convertibilidad 23.928.
- En la fijación del valor de los alquileres solo se admiten ajustes anuales, que deben seguir un índice conformado en partes iguales por el IPC (índice de precios al consumidor) y el RIPTE (remuneración imponible promedio de los trabajadores estables).
- Se establece la obligatoriedad de declarar los contratos de locación ante la AFIP.
- Se crea el Programa Nacional de Alquiler Social para la adopción de medidas que faciliten el acceso a la vivienda digna en alquiler mediante contratación formal; entre ellas: la especial consideración de las personas en situación de violencia de género, la regulación de la actividad de las entidades que otorgan garantías de fianza o seguros de caución, la promoción de un seguro obligatorio para cubrir las faltas de pago de alquileres y las indemnizaciones por daños y ocupación indebida de inmuebles.
- Se dispone el desarrollo de mecanismos de bajo costo o gratuitos para la resolución de conflictos derivados de los contratos de locación.
La de hoy fue la segunda ocasión en que la oposición abandonó una sesión virtual. La semana pasada, se retiró de la videoconferencia y frenó la aprobación de la ley de alquileres y de educación a distancia al no otorgar los dos tercios de los votos reglamentarios para habilitar el debate sobre tablas.
La nueva ley de alquileres había recibido media sanción en Diputados en noviembre del año pasado y también en la sesión de este jueves la mayoría del Frente de Todos aprobó, aunque con modificaciones, la nueva normativa que suspende por 180 días la inscripción por internet de sociedades comerciales simplificadas.
Durante este lapso, las inscripciones se efectuarán exclusivamente en soporte papel conforme las disposiciones y procedimientos previstos que al efecto dicte cada Registro Público.
Para defender la suspensión de las SAS, el senador del FdT Oscar Parrilli aclaró que las llamadas sociedades simplificadas "van a seguir" y no habrá "perjuicio a las que ya se constituyeron" pero explicó que lo que se busca "es un mayor" control para evitar anormalidades.
En ese sentido, el senador precisó que la Inspección General de Justicia detectó irregularidades en al menos 20 sociedades registradas y afirmó que la normativa sancionada "va en línea" con disposiciones del Grupo de Acción Financiera Internacional (GAFI) a las que Argentina adhirió.
La otra normativa aprobada fue la que regula la educación a distancia en el marco del aislamiento social, preventivo y obligatorio en todo el país. Esta propuesta recibió el apoyo de la oposición por considerar que sí estaba en los términos del acuerdo de convocatoria a sesiones remotas y fue aprobada por unanimidad.
Esta ley de educación a distancia establece como "una excepcionalidad" la modalidad de enseñanza a distancia y dispone que deberá contar con una declaración previa del Ministerio de Educación en acuerdo con el Consejo Federal de Educación o con la jurisdicción según corresponda.
Además, el texto sancionado determina que la educación a distancia será implementada "cuando la escolaridad presencial sea inviable, en caso de epidemias, pandemias, catástrofes o razones de fuerza mayor que impidan la concurrencia a los establecimientos educativos".
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