En diálogo con Canal E, el corredor inmobiliario Alejandro Braña analizó la situación actual del mercado de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires. Durante la entrevista, detalló los valores promedio por barrio, la evolución de la oferta, la rentabilidad para los propietarios y el impacto de la incertidumbre electoral sobre la compra-venta de inmuebles.
El especialista destacó que el mercado atraviesa una etapa de reacomodamiento tras la derogación de la Ley de Alquileres y señaló que “hoy los inquilinos tienen más opciones y precios más competitivos que en años anteriores”.
“Hay una brecha del 135% entre los barrios más caros y los más accesibles”
Según Braña, la diferencia de valores entre zonas de la ciudad es abismal. “Entre Palermo y Almagro hay una distancia enorme: con lo que se paga un monoambiente en Palermo, se alquila un tres ambientes en Almagro”, explicó.
El corredor detalló que Puerto Madero lidera los precios con un promedio de $1.200.000, seguido por Palermo ($753.000), Núñez ($746.000), Belgrano ($737.000) y Saavedra ($729.000). En el extremo opuesto, Villa Lugano, Parque Patricios y Floresta ofrecen valores cercanos a los $600.000.
“Hay que caminar mucho la ciudad para encontrar un valor que se acomode al bolsillo familiar”, señaló Braña, marcando cómo la segmentación geográfica incide en el acceso a la vivienda.
“La oferta se multiplicó por 30 respecto a 2023”
El entrevistado subrayó que el mercado “cambió por completo en el último año”. Explicó que en agosto de 2023 apenas había 500 departamentos en alquiler en toda la Ciudad, mientras que hoy existen cerca de 16.000.
“El incremento de la oferta fue clave: pasamos de un escenario de escasez absoluta a uno donde la gente puede elegir”, afirmó Braña. Según sus datos, los alquileres subieron un 33% en promedio durante el último año, “muy por debajo de la inflación, lo que permitió cierta estabilización del mercado”.
Rentabilidad en recuperación: “Hoy ronda el 5,5%”
Braña también se refirió al retorno de la inversión para los propietarios. “Hace tres años la rentabilidad era negativa. Hoy está en torno al 5 o 5,5%, lo cual no es espectacular, pero es razonable”, sostuvo.
El corredor explicó que esta mejora incentivó nuevamente a pequeños inversores. “Volvió la figura del comprador que adquiere un departamento chico para ponerlo en alquiler. Es algo que no se veía desde hace mucho”, indicó.
Compra-venta paralizada y bancos más restrictivos
Respecto al mercado de compra-venta, Braña se mostró cauteloso: “Estamos en un momento de total incertidumbre. Las escrituras caen y los bancos endurecieron los requisitos para los créditos hipotecarios”.
Detalló que el Banco Ciudad se retiró de la toma de carpetas y que otras entidades “ya no aceptan nuevas solicitudes o piden ingresos familiares superiores a tres millones y medio de pesos”. Por eso, sostuvo que el sector espera definiciones políticas y económicas para reactivar la demanda a partir de noviembre.
“La zona norte concentra la mayor oferta y la mayor demanda”
Al cierre, Braña señaló que la zona norte sigue siendo el epicentro del mercado. “Palermo, Belgrano y Recoleta concentran la mayor cantidad de departamentos en alquiler, pero también la mayor competencia”, explicó. En cambio, la zona sur muestra menor disponibilidad, lo que presiona los precios al alza.
“Cuanta más oferta hay, más se regula el valor. La competencia entre propietarios está ayudando a equilibrar el mercado”, concluyó.
Alejandro Braña: “Hoy un departamento a estrenar cuesta menos que uno en construcción”
José María Segura: “Las exportaciones argentinas están estancadas en los mismos valores que en 2011”
Jorge Borgognoni: “Si este modelo se replica a nivel federal, podrían aparecer muchos Mandami dentro del Partido Demócrata”
