En una década la ciudad de Córdoba perdió unos 51 mil inmuebles edificados. Pero no se trata de un fenómeno nuevo. Entre 1980 y el 2010 la pérdida de inmuebles fue de unas 63 mil unidades. En total, Córdoba perdió o expulsó a más de 113 mil unidades que salieron del éjido y de la órbita del municipio capitalino y contribuyeron a gestar el boom inmobiliario que viven localidades vecinas como La Calera, Mendiolaza, Villa Allende, Unquillo, Alta Gracia, Malagueño, entre otros.
El impacto de esa fuga es multidimensional. Por un lado, genera escasez de productos en la ciudad capital, encareciendo las unidades disponibles para la compra y venta, pero también para el alquiler. Otro fenómeno es que se trata de miles de ciudadanos que, aunque viven en otras ciudades, utilizan muchos de los servicios de Córdoba, generan mucho más tráfico y se incrementan la contaminación por la combustión de los automóviles.
Y hay otro impacto que puso en alerta a la Municipalidad de Córdoba: cuando un inmueble se construye en otra localidad el Palacio 6 de Julio se pierde de ingresos directos –por el Inmobiliario Rural- y de otros indirectos –como el Automotor.
La Cámara Empresarial de Desarrollistas Urbanos de Córdoba (Ceduc), con el apoyo de la consultora Economic Trends, fue la que puso sobre la mesa estos números. Calcularon la cantidad de inmuebles que Córdoba perdió estos años. Y le puso números a la recaudación que se fue: unos $4.500 millones por año.
Sólo para ponerlo en contexto, la obra del nuevo Concejo Deliberante (en el predio del Abasto, donde quedó sin finalizar el edificio anterior) tenía un presupuesto en 2022 de $2770 millones.
La caída de la cantidad de inmuebles que se construyen en Córdoba va en paralelo con la caída de la oferta y del número de unidades que se comercializan. Desde la Ceduc monitorean el mercado con reportes mensuales desde el año 2011. Desde que se lleva el registro de la cantidad de unidades comercializadas hasta la fecha la venta de departamentos cayó más de un 80%.
Panorama. “La situación es muy grave y se aceleró en las últimas décadas. Córdoba se convirtió en una ciudad que expulsa la construcción. Por diferentes motivos. Hay mucha burocracia que desalienta la construcción, hay trámites y tasas que encarecen la actividad en comparación con otras localidades. Y falta contar con una planificación a largo plazo para el desarrollo de la ciudad”, detalla Roque Lenti, presidente de la Ceduc.
Para avanzar en esa línea la entidad diseño un programa de estímulos fiscales a la actividad para las nuevas obras y que contempla la eximición de tasas, derechos, permisos y contribuciones, que inciden en un 1.8% del costo de construcción. La entidad afirma que “el esquema de incentivos se paga solo en 10 años y alcanza un rendimiento fiscal acumulado del 128.6% a 30 años”.
Promoción. En un desayuno de trabajo del que participó el vice intendente y actual candidato a la intendencia Daniel Passerini, la Ceduc expuso el cuadro de situación, planteó el plan para frenar la fuga de inmuebles y se llevó el compromiso del funcionario/candidato. “Está muy claro que hay que trabajar en un plan para recuperar el dinamismo del sector, no solo por la importancia de la actividad en sí, sino poque influye en todo el funcionamiento de la ciudad. Si la ciudad expulsa inmuebles y personas seguimos expandiendo una mancha urbana, la ciudad se hace menos eficiente, hay que atender la demanda de personas que usan los servicios locales, además de la magnitud en números de la recaudación que se pierde”, apuntó Passerini.
En ese sentido es que se comprometió a estudiar a fondo el proyecto de estímulos de la Ceduc y redobló la apuesta al proponer la generación de un programa al estilo de la promoción industrial que tienen las empresas de ese rubro: “Hay que trabajar y darle forma a una Promoción del Desarrollo de la ciudad. Nosotros venimos trabajando en un ordenamiento de la ciudad, en acciones para bajar la burocracia, en avances como el permiso de edificación digital, pero nos falta. En Encausados vamos a generar un Distrito de Diseño, para la actividad y para avanzar en el diseño de políticas públicas urbanísticas. La ciudad tiene que avanzar en un plan y en acciones para aumentar la densificación de muchas zonas. Esa es la manera de generar un ordenamiento y un uso más eficiente de los espacios y de los recursos”, puntualizó.
