Comprar una propiedad no termina cuando se entrega la plata ni cuando aparecen las llaves. Entre el acuerdo de compraventa y ser formalmente titular de un inmueble existe un recorrido jurídico que incluye controles, certificados, escritura pública e inscripción registral. Y un error en cualquiera de esas etapas puede complicar una operación que, para una familia o una empresa, suele involucrar uno de los desembolsos más importantes de su patrimonio.
La diferencia entre tener un boleto firmado y ser titular registral es uno de los primeros puntos que deben conocer quienes ingresan al mercado inmobiliario. Así lo plantea el escribano Carlos Muriano, del Colegio de Escribanos de Córdoba, quien explica que ambos documentos cumplen funciones diferentes dentro de una operación.
“El boleto es un instrumento privado y la escritura es un instrumento público”, señala. El boleto suele utilizarse como instancia previa para formalizar el acuerdo entre las partes, mientras que la escritura pública es el instrumento requerido para formalizar la transmisión del dominio de un inmueble.
Por eso, la operación no debería analizarse solamente desde el precio acordado. También importa qué dice el Registro de la Propiedad, quién figura como titular, si existen restricciones y si están dadas las condiciones jurídicas para concretar la transferencia.
Antes de firmar, el escribano mira mucho más que el título
Una de las etapas menos visibles de una compraventa es, justamente, la que ocurre antes de la firma. Allí comienza el trabajo preescriturario, que tiene como objetivo determinar si el inmueble puede ser transferido y bajo qué condiciones.
El primer control pasa por el informe de dominio. Allí se verifica quién figura como titular registral de la propiedad y si existe más de un propietario. También se analiza la existencia de gravámenes o restricciones que puedan afectar al inmueble.
Hipotecas, embargos, usufructos y distintas afectaciones son algunos de los elementos que pueden aparecer en la documentación y que deben ser conocidos antes de avanzar.
A esto se suman certificados y documentación vinculada con Rentas, la Municipalidad, el servicio de agua y la información catastral que corresponda en cada caso.
“Hay que hacer todos los estudios previos para saber en qué condiciones está el inmueble”, explica Muriano. El objetivo es que el comprador llegue a la firma conociendo la situación jurídica del bien y que el escribano pueda determinar que la operación reúne los requisitos necesarios.
La posesión también forma parte del análisis. Título, registración y situación posesoria son elementos que deben considerarse en conjunto para evaluar la situación jurídica de una propiedad.
De un trámite que podía llevar meses a procesos más ágiles
La digitalización también modificó el circuito de escrituración en Córdoba. Según explica Muriano, una operación directa puede quedar en condiciones de firma en aproximadamente 10 días hábiles, siempre que la documentación esté completa y no aparezcan situaciones particulares que demanden gestiones adicionales.
El plazo puede extenderse, por ejemplo, cuando es necesario tramitar documentación catastral específica.
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Pero hay una diferencia importante entre firmar y terminar el trámite. Después de la escritura comienza la etapa de inscripción en el Registro de la Propiedad. Ese proceso puede demandar aproximadamente otros 20 días.
La digitalización permitió acelerar buena parte de este circuito, pero no elimina la necesidad de realizar los controles correspondientes. Una operación inmobiliaria tiene varias instancias y cada una cumple una función diferente.
Cuando el dueño murió: qué pasa con la propiedad
Las situaciones sucesorias son otro de los escenarios en los que una compraventa puede adquirir mayor complejidad.
Si el titular registral falleció, los herederos no pueden simplemente presentarse a vender el inmueble sin cumplir previamente con los pasos legales correspondientes. En primer lugar, debe existir una declaratoria de herederos que determine quiénes son los sucesores.
Además, es necesario establecer qué carácter tenía el inmueble. No es lo mismo un bien propio del fallecido que uno de carácter ganancial, ya que esa diferencia incide en la determinación de los derechos sobre la propiedad.
En determinadas operaciones aparece el denominado tracto abreviado, un mecanismo que permite que los herederos vendan directamente el inmueble al comprador sin necesidad de inscribirlo previamente a nombre de cada uno de ellos.
Para que esto sea posible, la sucesión debe encontrarse en condiciones y debe existir la documentación judicial necesaria. El abogado que interviene en el proceso sucesorio gestiona esa instancia y el escribano utiliza la documentación para instrumentar la operación.
Perdió la escritura: ¿hay que volver a escriturar?
Otro problema habitual tiene una respuesta que puede llevar tranquilidad a los propietarios: perder el documento físico no significa perder la propiedad.
Los protocolos notariales se encuentran resguardados y existen mecanismos para solicitar un segundo testimonio de una escritura.
El procedimiento cambia según dónde se encuentre el protocolo. Cuando se trata de una escritura reciente y el documento todavía está bajo custodia del escribano, el propietario puede iniciar el trámite correspondiente para obtener un nuevo testimonio, con la documentación requerida y la constancia del extravío.
Si el protocolo ya fue enviado al Archivo de Protocolos, el trámite debe realizarse ante ese organismo. Según explica Muriano, el testimonio puede demorar aproximadamente nueve días hábiles, mientras que la inscripción registral posterior puede llevar aproximadamente entre 15 a 20 días.
Es decir, la pérdida de la escritura no obliga a reconstruir desde cero la operación original: existen mecanismos que permiten obtener nuevamente la documentación.
