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CóRDOBA / EN CONTRATO DE ALQUILER
domingo 22 diciembre, 2019

Prohibir indexación en épocas de inflación desampara al acreedor

Así lo sostuvo el Tribunal Superior de Justicia ante el planteo de un locatario de tres negocios de la Terminal de Ómnibus que se negó a pagar la actualización del monto mensual a lo largo de siete años.

por María Ester Romero

LOCALES. Entre 2005 y 2012, el locatario consignó el pago de tres alquileres en la Justicia sin actualizar el monto, amparándose en la prohibición de indexarlos que fijó la Ley de Convertibilidad. Ahora, el Tribunal Superior de Justicia fijó posición sobre el tema. Foto: Cedoc Perfil
domingo 22 diciembre, 2019

El Tribunal Superior de Justicia (TSJ) resolvió un litigio por alquileres con ribetes particulares. El inquilino se negó a pagar los incrementos y durante siete años realizó depósitos judiciales mensuales con el precio pactado pero sin actualización. El máximo tribunal consideró que la prohibición de la indexación -prevista en la Ley de Convertibilidad- en períodos inflacionarios carece de razonabilidad y desampara al acreedor.

El caso se planteó hace más de una década por la resistencia de un locatario de tres negocios de la Terminal de Ómnibus de nuestra ciudad -concesionada por Netoc SA- a pagar los incrementos dispuestos en el contrato de alquiler, redactado en 2001 cuando el país abandonaba la convertibilidad.

Una vez firmado fue prorrogado en varias oportunidades. Con relación al precio de la locación, se estableció una ‘cláusula de monitoreo de alquileres’ que contemplaba vías alternativas de actualización. Estipuló que en cada enero se evaluaría la variación en los índices de precios al consumidor e índices de precios mayoristas para constatar si se producían incrementos o disminución igual o superior al 6,5% anual. Si fuera igual o superior, dicho índice se trasladaría al precio del alquiler mensual vigente para el año que se iniciaba. Si fuera inferior el precio a pagar no se actualizaría. Además, preveía que si durante algún mes el porcentaje supera el 3% mensual no se esperaría la finalización del período anual, sino que se aplicaría directamente al mes siguiente.

Durante años el locatario, cuestionando la indexación del precio del alquiler, depositó en consignación judicial el monto mensual pero sin aplicar la cláusula de actualización. De ese modo aseguró no ser declarado en mora. Así, continuó depositando $1.443 entre octubre de 2005 hasta diciembre de 2012; es decir el valor histórico sin actualizar. Esa acción fue por la que se inició el juicio civil.

En ese marco, la Netoc SA -representada por el estudio jurídico Sánchez Quinteros- planteó la inconstitucionalidad de la prohibición de indexar contenida en la ley 23.928 (artículos 7 y 10) con el argumento de que a lo largo de 10 años no era razonable un contrato sin actualización de montos en un contexto inflacionario. La Cámara Civil acogió favorablemente el pedido, declaró inconstitucional la norma y ratificó la validez del índice de actualización que se había estipulado en el contrato.

El caso fue elevado al TSJ, donde se analizó visceralmente la controversia y el contexto económico en el cual se produjo el litigio entre la concesionaria y el locatario.

Inflación. “Es sabido que al haberse producido la crisis de fines del año 2001 que derivó en la declaración de la emergencia económica y financiera y, con ello, el abandono del régimen de convertibilidad independizando el peso de la pauta oficial que lo relacionaba en paridad con el dólar estadounidense (…) mantuvo vigente la prohibición de indexar”, precisó el TSJ.

El tribunal tomó en cuenta el incremento del índice general de precios entre octubre de 2001 (cuando se firmó el contrato) y octubre de 2005 (cuando se presentó la demanda judicial) llegando a la conclusión de que la inflación entre esos años fue del 70%.

Ante el dato sostuvo que “es innegable que el precio del arrendamiento mensual fue perdiendo, de manera constante y en cifras de considerable importancia económica, la cualidad de representar el valor locativo del bien raíz”.

Si bien el inquilino fue depositando mensualmente el valor histórico los jueces manifestaron que “es innegable que reconocerle fuerza de pago total y cancelatorio a las sucesivas consignaciones efectuadas por el actor a valores históricos genera un evidente perjuicio en el patrimonio del locador, pues el valor locativo inicial se ha desintegrado a raíz del efecto negativo que provocó la inflación constante sufrida durante los años de vigencia del contrato.

LA INFLACION

De acuerdo a los valores oficiales informados por el Indec, la inflación promedio del año según el índice de precios al consumidor tuvieron la siguiente variación anual:

2005: 12.3%

2006: 9,8%

2007: 8,5%

2008: 7,2%

2009: 7,7%

2010: 10,9%

2011: 9,5%


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