En diálogo con Modo Fontevecchia, por Net TV y Radio Perfil (FM 101.9), José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, explicó que “el mercado de alquileres está viviendo un momento crítico, en el cual la demanda supera excesivamente a la oferta y con aumentos de precios muy vertiginosos. En cuanto a las compraventas, en el 2022 hubo una mejora con respecto al 2020 y 2021, que se atravesó con pandemia, pero el panorama sigue dentro de los niveles mínimos históricos. Mejoró algo, pero no está dentro de los niveles satisfactorios”.
A la vez señaló que los contratos que se renuevan “están fijados por la nueva ley de alquileres y pueden actualizarse solo una vez al año. Los que se actualizaron los primeros días de febrero de acuerdo al índice que señala el Banco Central, marcó un aumento del 86 % anual. Ahora bien, es muy probable que resulte un índice de inflación mayor que lleve a que la acumulada interanual sea superior a la que tuvimos en diciembre, del 94,8 %, en ese caso entonces para el mes de marzo 2023 el aumento será aún superior al 86%”.
“Ahora bien, los nuevos inmuebles que salen a la oferta para alquiler, ya lo hacen con aumentos incluso superiores a los que fija la ley. De hecho si se los compara con los valores de oferta de hace un año atrás superan holgadamente el 100 %”, agregó.
Contratos fuera de la ley y complicaciones a futuro
Lo cierto es que la entidad advirtió que “en las condiciones actuales es muy difícil que la situación problemática del mercado inmobiliario pueda cambiar drásticamente o mejorar. Todo lo contrario, de persistir los altos niveles de inflación con fuerte incertidumbre, la escasa oferta para alquilar y un año electoral por delante, lo más probable es que se complique todavía más hacia adelante. Es difícil prever que se pueda mejorar la situación en el corto e incluso mediano plazo”.
Además señaló que “en este contexto y con las complicaciones que generó la nueva ley de alquileres, mucha gente que está optando por hacer acuerdos al margen de la ley, con un alto riesgo para los propietarios.
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La polarización habitacional genera bolsones de “zonas elegibles”
El titular de Reporte Inmobiliario también advirtió que en los casos en los cuales la actualización del alquiler no puede ser asumida por el inquilino, provoca que el inquilino se mude hacia un barrio con valores más baratos y las mismas comodidades o bien, se reduzcan las comodidades y se permanezca en el barrio. “Estamos atravesando una fuerte polarización habitacional, con barrios en los cuales puede ser accesible vivir solamente para quien tiene un ingreso considerable, o con el que mínimamente pueda asumir un pago de $ 80.000 por un departamento de dos ambientes, lo que representa un 25 o hasta un 30 % de su ingreso. Eso restringe la accesibilidad a mucha gente a determinados barrios y comodidades.
Agregó que “el actual proceso de polarización está generando la formación de zonas elegibles que concentran a la demanda con poder adquisitivo, la cual no va a otras zonas que no tengan buen equipamiento y un entorno medianamente homogéneo y aceptable. Por lo tanto, esas zonas se presentan como “bolsones” a los que recurren aquellos que tienen un ingreso como para pagar el alquiler y mucho más estricto es en caso de la compra de la propiedad”.
Las zonas más consolidadas, donde más gente quiere vivir son las que tienen mejores servicios, buenos medios de comunicación, buen entorno, equipamientos y negocios. Dentro de la ciudad las zonas preferidas son Palermo y Caballito, tanto para la compra como para alquiler. En cuanto al corredor norte de la ciudad, Colegiales, Villa Urquiza y Núñez, dijo Rozados a Modo Fontevecchia.
La mora en las expensas genera la caída en el mantenimiento edilicio
Desde la entidad, señalan que en promedio las expensas representan entre un 15% y un 20% del valor del alquiler. También advierten que “hay muchos casos en los que los propietarios están residiendo en unidades que deben pagar expensas y debido a los altos niveles de mora en los pagos, se está generando la caída en el mantenimiento edilicio”.
“Entonces, se dan cuestiones de mantenimiento menor, como el caso de la pintura, pero también en determinado tipo de consorcios la mora en las expensas puede generar que no se haga el mantenimiento de cuestiones que tienen que ver con reparaciones que de no hacerse pueden generar peligrosidad para los ocupantes del edificio y para terceros", agregó su titular.
Destacó que se trata de cuestiones que tienen que ver con "reparaciones en el frente del edificio para prevenir posibles desmoronamientos, también un no adecuado mantenimiento de ascensores, de las calderas y cuestiones que no pueden dejar de atenderse como se debe”.
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El blanqueo para la construcción y su impacto “marginal”
Además, el director de la entidad, se refirió al régimen de blanqueo para la construcción vigente y dijo que “el impacto dentro del mercado fue sumamente marginal, prácticamente imperceptible, sin un aumento sustancial en las escrituraciones y con poca atracción para los inversores”. Desde Reporte Inmobiliario señalan que “es probable que otro blanqueo, sea el que está en tratamiento o uno nuevo, mucho más expeditivo, transparente y sin condicionamientos, pueda llegar a generar un efecto mayor”.
Zonas calientes con valores de venta en caída
Dentro de las denominadas zonas elegibles, como Palermo o Caballito, es probable que no sufran una caída general mucho más profunda, pero “hay otras zonas en las cuales, aún con los precios ya ajustados, es muy difícil que aparezcan compradores”. “Quien tiene los recursos propios, no elige esas zonas para vivir y desconfía de invertir para alquilar en esas zonas. Entonces, pese a que los precios estén ajustados, es difícil atraer al que tiene capital y está dispuesto a comprar. En esos casos es muy probable que los valores tengan que ajustarse todavía más de lo que se ha visto hasta el momento”, señaló Rozados.
MVB FM
