El 24 de agosto, la Cámara de Diputados aprobó por mayoría un proyecto de ley modificando la Ley 27.551 que regula los contratos de alquiler en nuestro país. Aprobada casi por unanimidad en Diputados en noviembre de 2019, la mencionada norma también originó unánime repulsa tanto por parte de inquilinos como de propietarios tras su entrada en vigencia a mediados de 2020.
En este marco, me parece relevante analizar cuáles son los aspectos más controvertidos de la ley vigente y en qué medida el proyecto actualmente en consideración en el Senado de la Nación los corrige. En este marco, me parece relevante analizar cuáles son los aspectos más controvertidos de la ley vigente y en qué medida el proyecto actualmente en consideración en el Senado de la Nación los corrige.
El primer aspecto a debatir es el Plazo. La ley vigente estipula un plazo mínimo para los contratos de 3 años. Esta es una de las principales razones por las cuales la aprobación de la ley fue seguida de un retiro masivo de unidades del mercado, debido a la renuencia de los propietarios a pactar un contrato por un plazo tan extendido. El proyecto aprobado en Diputados resuelve esta situación a partir de la vuelta al régimen anterior, que preveía un plazo mínimo de 2 años.
El segundo aspecto son los Ajustes. La ley 27.551 establece que los alquileres deben pactarse por un año, al cabo del cual se ajustan en base a un índice que combina la variación en el Índice de Precios al Consumidor y en los salarios registrados (RIPTE). El Banco Central publica diariamente dicho índice de ajuste.
Esta metodología de indexación ha dejado disconformes tanto a propietarios como a inquilinos. Con niveles de inflación que superan el 100% anual, los propietarios consideran perjudicial tener que mantener el mismo valor del alquiler durante 12 meses antes de poder ajustarlo. Y para los inquilinos implica un súbito incremento –al vencer los 12 meses- que hoy excede el 100%.
La reforma plantea que los ajustes se lleven a cabo cada cuatro meses utilizando el índice que las partes acuerden. Es decir, contempla el reclamo de los propietarios de acortar los plazos para actualizar el valor de la locación y deja librada a la negociación entre las partes la elección del índice de ajuste.
Mientras la inflación se mantenga en niveles cercanos a los actuales, cualquiera sea el índice elegido el ajuste no bajará del 100% anual. La cuestión no es el índice, es la inflación. Con el proyecto, lo único que se logra es que el incremento se aplique en cuotas cuatrimestrales.
Qué cambia en tu alquiler si se aprueba la reforma de la ley
El último punto a considerar son los Incentivos impositivos. Como establecimos anteriormente muchos propietarios están retirando sus propiedades del mercado. El proyecto de ley busca estimular la oferta de unidades en alquiler a partir de la incorporación de estímulos tributarios, como pueden ser: Exención del monotributo para propietarios de hasta tres unidades; Exención de pago del impuesto a los bienes personales sobre los inmuebles ofrecidos en locación; Exención del impuesto al cheque en las operaciones inherentes al contrato de locación.
Obviamente, estos estímulos sólo rigen para aquellos contratos que estén debidamente registrados ante la AFIP, con lo cual su alcance puede ser limitado.
En síntesis, todas estas medidas se tratan solamente de algunos “parches” que no prometen cambiar sustancialmente la actual situación del mercado de locaciones urbanas. Para hacerlo, se requieren medidas más de fondo, soluciones drásticas a la terrible inflación de nuestro país. Los argentinos, hoy, tenemos la posibilidad de elegir cuál es el camino político a seguir, ¿los candidatos presidenciales tendrán en sus mente la solución a este problema?
