Ley de Alquileres: contratos más cortos y precios en alza
Tras la derogación de la Ley, predominan acuerdos con plazos de uno a dos años vinculados a la inflación y sujetos a ajustes trimestrales.
El fin de la ley de Alquileres generó fuerte impacto en el mercado inmobiliario. |
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En el mes pasado, los acuerdos de alquiler fueron convenidos de manera consensuada entre propietarios e inquilinos, luego de laderogación de la Ley de Alquileres. Durante este período, se ha notado una creciente preferencia por contratos a corto plazo con ajustes vinculados a la inflación, al mismo tiempo que los precios de publicación continúan aumentando.
Esta información se desprende de una encuesta realizada por la Encuesta Nacional Inquilina, que confirma la tendencia, según Telam.
La entrada en vigencia del DNU 70/2023 el pasado 29 de diciembre dejó sin efecto la Ley de Alquileres que regulaba los contratos de locación y que se mantiene únicamente para los contratos que se firmaron con anterioridad.
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Inquilinos Agrupados presentó el mismo 29 de diciembre un pedido de nulidad en el fuero Contencioso Administrativo, que luego el juez Enrique Lavié Pico envió a la justicia Civil, aún sin resolución.
Desde julio de 2020, el mercado operaba bajo las disposiciones de la Ley de Alquileres, periodo durante el cual se evidenció una marcada disminución en la oferta de propiedades y un incremento en los precios, según indicaban inmobiliarias y propietarios, atribuyendo estos cambios a la regulación.
Un mes después de la derogación, Inquilinos Agrupados examinó las transformaciones en las condiciones de los contratos y los requisitos para acceder a una vivienda en alquiler.
Según la Encuesta Nacional Inquilina realizada en enero, en todo el país, los contratos de alquiler pactados durante el último mes son en su mayoría de corta extensión, con plazos de entre uno y dos años, en su mayoría con ajustes trimestrales o en el mejor de los casos cada seis meses.
La amplia mayoría (92,9%) de los inquilinos encuestados consideró que 2024 será peor que el año pasado.
En lo que respecta a los plazos, el 87,3% de los contratos que se firmaron tras la entrada en vigencia del DNU tienen una actualización por períodos menores a 6 meses, de los cuales el 25% es cada 3 meses.
Antes de la emisión del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU), el 69% de los contratos contemplaba una actualización anual, el 20% se ajustaba cada 6 meses y solo el 4% experimentaba ajustes trimestrales.
En el último mes, esta dinámica ha experimentado un cambio significativo: el 45,6% de los nuevos contratos establecen actualizaciones semestrales, el 24% se ajusta cada 3 meses y solo el 7,6% mantiene la periodicidad anual.
Adicionalmente, se destaca que el 51% de los contratos firmados en el último mes tienen una duración inferior a un año.
En cuanto a las percepciones sobre la situación habitacional, predomina la angustia (78%), la ansiedad (75%) y el sentimiento de desesperanza (68%) entre los inquilinos que participaron en la encuesta.
Según Inquilinos Agrupados "los alquileres, en su enorme mayoría, se están elaborando con actualizaciones trimestrales por inflación. Si alguien firmó en enero, en abril tendrá un aumento aproximado de 60%".
"Dicho más claro, si alguien paga $300.000 en enero, en abril pagará $480.000", lo que generará una "crisis social", agregó
Aumento en la oferta de bienes
Sin embargo, según las plataformas como Mercado Libre y Zonaprop, en el último mes hubo un incremento en la cantidad de las propiedades ofrecidas en alquiler.
Zonaprop señaló que la oferta de departamentos en alquiler en la ciudad de Buenos Aires aumentó significativamente durante enero, al registrar un incremento del 62% en comparación con diciembre pasado.
Mercado Libre señaló que "durante enero del 2024, la oferta de inmuebles aumentó considerablemente en las áreas de GBA Norte, GBA Sur y GBA Oeste. Los aumentos fueron del 55.4%, 61.6% y 50.6%, respectivamente, comparado con el mes anterior".
Pese a la mayor oferta, Zonaprop indicó que los precios de los alquileres aumentaron 21% en enero respecto a diciembre pasado.
¿Cuánto cuesta alquilar?
En la actualidad, el costo promedio mensual para alquilar un monoambiente de 40 metros cuadrados (m2) se sitúa en $327.295, mientras que para un departamento de dos ambientes y 50 m2, el precio alcanza los $405.218.
Por otro lado, un departamento de tres ambientes y 70 m2 tiene un valor mensual de $558.710.
En lo que respecta a los barrios con mayores costos de alquiler, Palermo encabeza la lista con un promedio mensual de $508.160, seguido por Belgrano con $497.300 y Chacarita con $492.018.
En contraste, el barrio más accesible es Liniers, con un precio mensual de $301.392, seguido por Mataderos con $310.634 y Monte Castro con $314.811.
