Chau Ganancias para alquileres: el Gobierno reglamentó la exención de impuesto

A través del Decreto 406/2026, publicado este lunes en el Boletín Oficial, se oficializó la reglamentación que exime del Impuesto a las Ganancias a los alquileres destinados a casa-habitación y a las operaciones de venta de inmuebles.

La normativa viene a ordenar técnicamente las modificaciones introducidas por el artículo 192 de la Ley N° 27.802, orientadas a reactivar el alicaído mercado inmobiliario y ofrecer un alivio fiscal a los propietarios. Según los considerandos de la medida, el objetivo principal del decreto es "reglamentar aquellos aspectos que permitan brindar certeza y garantizar la efectiva aplicación de las referidas exenciones".

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Alquileres: alcance y condiciones

El Artículo 1° del decreto sustituye el artículo 83 de la Reglamentación de la Ley de Impuesto a las Ganancias para delimitar con precisión qué se considera "casa-habitación". La norma determina que se entenderá bajo este concepto al "inmueble con destino a vivienda única, familiar y de ocupación permanente del sujeto que la habita".

A los fines prácticos, el texto oficial detalla dos situaciones regulatorias:

- "Tratándose de la dispensa relativa al valor locativo, esa calificación se referirá a la vivienda del contribuyente".

- "Tratándose de la franquicia relativa a la locación o sublocación, la calificación se referirá a la vivienda del locatario o sublocatario".

Uno de los puntos más relevantes para los rentistas es que el beneficio impositivo no se limitará a un único inmueble en alquiler. El decreto especifica que la exención de la ganancia "alcanza a todas las unidades que la persona humana o sucesión indivisa, en su carácter de locador o sublocador, afecte a dicho destino", siempre y cuando las propiedades funcionen exclusivamente como vivienda permanente de sus respectivos inquilinos. Además, la letra chica aclara que el beneficio incluye "el importe abonado por los inquilinos o arrendatarios por el uso de muebles y otros accesorios o servicios que suministre el propietario".

Por otra parte, la medida posee carácter retroactivo para todo el año en curso, lo que despeja las dudas del sector comercial: "La dispensa alcanza a las ganancias derivadas de la locación o sublocación de inmuebles con destino a casa-habitación que se devenguen a partir del 1° de enero de 2026, con independencia de la fecha en que se hubiere celebrado el respectivo contrato". La exención también cubrirá el valor locativo presunto en aquellos casos de inmuebles que sean "cedidos gratuitamente o a precio no determinado".

Fin del impuesto a la venta de inmuebles

El Artículo 2° de la normativa introduce un artículo sin número que reglamenta la "dispensa para el resultado derivado de la enajenación de inmuebles y de la transferencia de derechos sobre inmuebles".

De acuerdo con el texto oficial, "las personas humanas y las sucesiones indivisas, residentes en el país o en el exterior, gozarán de la exención respecto de los resultados por enajenación de inmuebles y por transferencia de derechos sobre inmuebles situados en la República Argentina". Al igual que con los alquileres, la medida se aplica a todas aquellas operaciones comerciales "que se produzcan a partir del 1° de enero de 2026".

La reglamentación especifica que quedan cubiertas tanto las transferencias de dominio tradicionales como aquellas operaciones que involucren la "cesión del boleto de compraventa u otro compromiso similar -sin que se tuviere la posesión- o de otro modo se transfieran derechos sobre inmuebles".

LM