Alejandro Braña, corredor inmobiliario, dialogó con Canal E y explicó cómo el mercado de alquileres cambió radicalmente en Ciudad de Buenos Aires, aunque las expensas se convirtieron en un nuevo foco de conflicto.
Fuerte aumento en la oferta de alquileres, pero con costos ocultos
“La oferta de alquileres se multiplicó por 30 en Ciudad de Buenos Aires”, aseguró Alejandro Braña, al comparar los datos de fines de 2023 con la actualidad. Según precisó, “pasamos de menos de 1.000 propiedades a unas 16.000 viviendas disponibles”, lo que representa un giro completo en el mercado.
Esta mayor disponibilidad cambió el comportamiento de los inquilinos: “Una propiedad se alquilaba en 24 o 48 horas; hoy estás dos, tres o hasta cuatro meses para alquilarla”, explicó. Con más opciones, los interesados ya no tienen la urgencia de cerrar un contrato sin ver la unidad.
Sin embargo, Braña advirtió que el 95% de la oferta corresponde a departamentos en edificios, mientras que solo un 5% son PH o casas, lo cual limita la diversidad de elecciones. Y en ese contexto, un nuevo problema empieza a presionar: las expensas.
Expensas descontroladas: el nuevo dolor de cabeza del alquiler
“Las expensas han aumentado más del triple que los alquileres”, afirmó Braña. Mientras que el alquiler promedio subió un 33% en el último año, las expensas se incrementaron más del 100%, lo que genera un impacto directo en el bolsillo del inquilino.
“Una expensa promedio en la Ciudad va camino a los 300.000 pesos”, señaló el corredor, y advirtió que hoy “es normal hablar de expensas que representan entre el 30% y el 50% del valor del alquiler”, un porcentaje inédito hasta hace poco.
El problema, según Braña, está en la estructura de gastos del edificio: “Entre el 40% y el 60% de los gastos de un edificio son por el encargado”, indicó, y detalló que “los encargados tienen una paritaria que prácticamente se autoacuerda sin participación de propietarios ni consorcistas”. Esto, sumado a la falta de control y regulación, genera subas constantes.
“La morosidad se multiplicó por tres o por cuatro”, advirtió, señalando que muchos edificios ya no pueden sostener los gastos fijos mensuales. La combinación de altos costos y pocas herramientas para frenar el aumento configura un escenario delicado para propietarios e inquilinos.
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