El mercado inmobiliario atraviesa una etapa de estancamiento, marcada por los altos costos de construcción en dólares, la depresión del segmento de propiedades usadas y la falta de financiamiento hipotecario a escala. Así lo planteó Martín Teicher, presidente de la Cámara Empresarial de Desarrollistas Urbanos de Córdoba (CEDUC), quien describió el presente del sector como una “gran meseta” y advirtió que la reactivación dependerá de la recuperación del crédito y de cambios en las condiciones para invertir.
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Según el diagnóstico del dirigente, el 2026 estuvo signado por una actividad que no logra despegar. Los costos de los insumos y de la construcción se mantienen elevados en moneda estadounidense, pero trasladarlos a los valores de venta implicaría profundizar las dificultades para concretar operaciones. Al mismo tiempo, el mercado de inmuebles usados continúa deprimido, lo que afecta la liquidez y limita las posibilidades de compra y venta.
A ese escenario se suma la incertidumbre macroeconómica y electoral, que lleva a las familias y a los inversores a postergar decisiones. “La compra de un inmueble es una decisión que se puede postergar”, es una de las particularidades que, según el análisis de Teicher, diferencian al sector de otros mercados de consumo. En ese contexto, las operaciones pueden demorarse durante meses o incluso más de un año, a la espera de mejores condiciones económicas.
Crédito hipotecario: el principal desafío para reactivar el mercado
Uno de los puntos centrales del planteo de CEDUC es la insuficiencia de las líneas de crédito hipotecario anunciadas. Para Teicher, las alternativas disponibles no alcanzan para generar un cambio significativo en el acceso a la vivienda porque no cuentan con el fondeo necesario para sostener un sistema de financiamiento de largo plazo.
El dirigente considera que la recuperación del crédito es una condición clave para ampliar la demanda y permitir que más familias accedan a una propiedad. El objetivo es desarrollar herramientas que permitan destinar al pago de una cuota hipotecaria un monto similar —o apenas superior— al que actualmente se paga por un alquiler.
La agenda del sector se completa con otros dos ejes: la reducción de la burocracia que afecta el desarrollo de proyectos y la implementación de incentivos para atraer inversiones privadas.
La presión impositiva sobre la primera vivienda
Entre los obstáculos que identifica el sector, Teicher cuestionó especialmente la carga tributaria que recae sobre la adquisición de una propiedad, incluso cuando se trata de la primera vivienda y el comprador necesita financiarla durante varios años.
El planteo apunta a la aplicación de tributos como Ingresos Brutos y el impuesto de Sellos, que encarecen las operaciones inmobiliarias. Para el titular de CEDUC, existe una contradicción entre cobrar impuestos a quienes buscan convertirse en propietarios y, al mismo tiempo, impulsar políticas de subsidios para facilitar el acceso a la vivienda.
En ese sentido, definió esa carga como un “impuesto a la esperanza”, en referencia al esfuerzo de quienes buscan dejar de alquilar y construir un patrimonio propio. La propuesta de los desarrollistas consiste en revisar esas cargas y eliminar trabas que dificultan el acceso a la vivienda, en lugar de concentrar la respuesta estatal en subsidios.
Incentivos para evitar la salida de capitales
Otro de los ejes del diagnóstico es la necesidad de generar condiciones competitivas para que los ahorros y las inversiones permanezcan en el país. Teicher advirtió que los capitales pueden dirigirse hacia otros destinos, como Paraguay, Uruguay o Estados Unidos, cuando encuentran mejores condiciones fiscales, regulatorias o económicas.
“El capital es cobarde. El capital se vuelca si hay una oportunidad”, sostuvo el dirigente, al defender una estrategia basada en incentivos antes que en restricciones. En esa línea, agregó: “La manera no es prohibiendo, es dándole incentivos. Porque cuando ese capital recibe incentivos, bajando burocracia, bajando impuestos y se vuelca, eso automáticamente produce trabajo y ese trabajo produce patrimonio”.
La propuesta apunta a reducir las cargas fiscales, simplificar los procedimientos administrativos y establecer reglas previsibles para estimular la inversión privada. Para el sector, el impacto de esas medidas no se limitaría al mercado inmobiliario: también podría traducirse en más actividad económica, generación de empleo y acumulación de patrimonio. Teicher también puso el foco en la falta de continuidad de las políticas económicas argentinas.
Pese al diagnóstico complejo, el presidente de CEDUC consideró que existen oportunidades para el sector si se logra ordenar las variables macroeconómicas y generar instrumentos que permitan canalizar el ahorro hacia inversiones productivas.
En particular, señaló que el dólar perdió parte de su condición de refugio exclusivo para los ahorristas, tanto en Argentina como en el escenario internacional. El desafío, desde su perspectiva, consiste en lograr que esos recursos se vuelquen a proyectos locales en lugar de salir del país o permanecer inmovilizados.
