La escena parece contradictoria, pero es cada vez más visible en las grandes ciudades argentinas: viviendas sin ocupar durante largos períodos conviven con una demanda habitacional insatisfecha que no deja de crecer. En Córdoba, esta tensión adquiere una dimensión particular. Mientras el déficit habitacional ronda las 250 mil viviendas, unas 20 mil unidades permanecen vacías de manera persistente. Es decir, cerca del 10% del problema habitacional podría, en teoría, encontrar respuesta en un stock ya construido. Sin embargo, la realidad es bastante más compleja.
Un estudio reciente elaborado por CIPPEC junto al Instituto Lincoln de Políticas de Suelo aporta evidencia concreta para dimensionar el fenómeno. A partir del análisis de datos de consumo eléctrico entre 2021 y 2024, el trabajo identifica viviendas desocupadas en la Ciudad de Córdoba, Rosario y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), con una metodología innovadora que permite seguir el comportamiento de cada unidad a lo largo del tiempo.
El criterio es simple pero potente: una vivienda habitada consume electricidad. Aquellas unidades con consumos inferiores a 50 kWh mensuales —equivalente al uso mínimo de una heladera— durante períodos prolongados son consideradas vacías.
Pero detrás de ese indicador hay un trabajo metodológico más sofisticado. Como explicó Nicolás Ferme, coordinador senior de Estado y Gobierno de CIPPEC, el diferencial del estudio está en el seguimiento en el tiempo:
“Lo que estamos innovando nosotros es identificar un corte de energía suficientemente bajo y, a diferencia de otros estudios que miraban promedios anuales, nosotros analizamos cada medidor de forma longitudinal. Es decir, seguimos ese medidor mes a mes y vemos cuántos meses estuvo en esa condición de bajo consumo. Eso nos permite definir lo que llamamos vacancia estructural, que son viviendas que están más de 12 meses sin uso”.
A diferencia de los censos tradicionales, que ofrecen una “foto” cada diez años, este enfoque permite distinguir entre vacancias temporales —normales en el funcionamiento del mercado— y vacancias estructurales, es decir, viviendas que permanecen desocupadas por más de doce meses consecutivos. Para este trabajo el universo de estudio, en el caso de la ciudad de Córdoba fue de 519.604 medidores residenciales. En Córdoba, el fenómeno de las casas vacías alcanza al 4% del parque habitacional, lo que equivale a poco más de 20 mil viviendas.
Una vacancia que no es lo que parece. Uno de los principales aportes del informe es desmontar una idea bastante instalada en el debate público: que las viviendas vacías responden principalmente a la especulación inmobiliaria en zonas de alto valor. Los datos muestran otra realidad.
“No necesariamente estamos viendo que la vacancia persistente se concentre en lo que son los corredores de alta renta. Más bien aparece en corredores medios y, sobre todo, en corredores bajos. Eso nos habla de un problema de otra naturaleza. No es que no existan casos de especulación, pero no aparece como un fenómeno masivo en los datos”.
Este hallazgo cambia el eje de la discusión. En lugar de un fenómeno asociado exclusivamente a inversiones o retención de propiedades como reserva de valor, lo que aparece es un problema más estructural, vinculado a las condiciones del parque habitacional y a su desajuste con la demanda actual.
En ese sentido, Ferme agrega: “Muchas de estas viviendas están fuera del mercado porque están deterioradas o porque las familias no tienen los ingresos suficientes para ponerlas en valor. Entonces no logran transformarse en una oferta atractiva para la demanda. También hay casos vinculados a zonas patrimoniales o centros históricos, donde el mantenimiento es más costoso y las tipologías ya no coinciden con lo que hoy busca el mercado”.
En Córdoba, además, el fenómeno presenta una distribución territorial particular. Si bien el promedio de vacancia estructural es del 4%, hay barrios donde alcanza niveles de entre el 15% y el 25%, lo que evidencia una fuerte heterogeneidad dentro de la ciudad.
El contraste con la expansión urbana. La existencia de viviendas vacías en zonas consolidadas contrasta con otro proceso que viene marcando la dinámica urbana cordobesa en las últimas décadas: la expansión hacia la periferia.
Según el análisis de CIPPEC, la mancha urbana de la ciudad prácticamente se duplicó en los últimos 25 años, impulsada en gran medida por desarrollos residenciales en áreas cada vez más alejadas del centro.
Este crecimiento responde a múltiples factores: búsqueda de mayor espacio, acceso a loteos más económicos, desarrollo de barrios cerrados y cambios en las preferencias habitacionales. Sin embargo, también implica costos significativos.
“Estamos viendo una tensión interesante: hay viviendas vacías en zonas centrales, que están bien servidas, cerca del trabajo y del transporte, pero al mismo tiempo la ciudad sigue creciendo hacia la periferia. Ese crecimiento implica un esfuerzo colectivo muy grande en términos de infraestructura, servicios, agua potable, tratamiento de residuos y transporte”.
El resultado es una paradoja urbana: mientras se destinan recursos a expandir la ciudad, existe capacidad instalada subutilizada en áreas que ya cuentan con condiciones urbanas favorables.
En Córdoba, además, esta expansión se dio muchas veces sobre suelo productivo:
“Lo que vimos es que la ciudad ha ido creciendo sobre lo que era su cordón verde, áreas productivas tanto industriales como agropecuarias. Eso implica desafíos específicos, porque en muchos casos hubo cambios en el uso del suelo y desarrollos en zonas que no siempre tenían las condiciones adecuadas para urbanizarse”.
¿Puede la vacancia resolver el déficit? La tentación de establecer una relación directa entre viviendas vacías y déficit habitacional es inmediata. Si hay casas sin gente y gente sin casa, ¿por qué no conectar ambos extremos?
Pero la respuesta no es tan lineal.
“No hay que establecer una ecuación directa. Trabajar sobre la vacancia persistente contribuye a mejorar la situación, pero no alcanza por sí sola. No todas estas viviendas pueden ser utilizadas directamente por los sectores que tienen problemas de acceso, porque muchas requieren rehabilitación o no coinciden con la demanda”. Además, el déficit habitacional tiene múltiples dimensiones.
“Cuando miramos el déficit a nivel nacional, vemos que una parte importante no es falta de viviendas nuevas, sino necesidades de mejoramiento. Entonces hay otro desafío, que es cómo mejorar el parque existente. Y ahí la vacancia también se cruza con ese problema, porque muchas de estas viviendas necesitan inversión para volver al mercado”.
Un problema de política pública. Más que una solución inmediata, la vacancia estructural aparece como una oportunidad para repensar la política urbana.
El estudio de CIPPEC destaca que existen múltiples herramientas utilizadas a nivel internacional para abordar este fenómeno: programas de intermediación para alquileres, incentivos a la rehabilitación, simplificación de trámites y políticas de revitalización de áreas centrales. En el caso cordobés, el desafío es doble: aprovechar el stock existente y, al mismo tiempo, ordenar el crecimiento futuro.
