Ley de alquileres: los puntos polémicos que se debatirán en Diputados
La reglamentación entró en vigencia hace tres años y, desde entonces, generó cuestionamientos de múltiples sectores. El debate en el Congreso y la mirada de especialistas.
La Cámara de Diputados debate en una sesión especial pedida por la oposición los lineamientos de la Ley de Alquileres que entró en vigencia a mediados de 2020 y, desde entonces, sumó el rechazo de buena parte del arco político así como de las cámaras inmobiliarias y los inquilinos.
Ley de Alquileres: qué puntos se debatirán en Diputados
El debate legislativo tiene lugar este miércoles 23 de agosto en una arena polarizada entre la mirada oficialista y la opositora. Desde la coalición gobernante defienden los contratos por tres años y las actualizaciones anuales. Por el contrario, Juntos por el Cambio plantea la reducción a dos años y ajustes cada tres meses sin intermediación del actual índice que toma la evolución de los precios (IPC) y la variación de salarios (RIPTE) a partes iguales.
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La postura cambiemita está alineada con el reclamo del rubro inmobiliario. En efecto, las principales cámaras del país lanzaron un escrito dirigido a la presidenta de la Cámara Baja, Cecilia Moreau, para solicitar la modificación de los dos artículos vinculados con los plazos de los convenios de locación (dos años) y la periodicidad de suba de montos del alquiler (cuatro meses).
Actualizaciones por encima del 100%, escasez de oferta y precios por las nubes
A esta altura de agosto, los contratos locativos firmados aumentan a un ritmo anual de 112,81%, de acuerdo a la fórmula que surge de la combinación del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y de la Remuneración Imponible Promedio de Los Trabajadores Estables (RIPTE). De esta manera, el inquilino que empezó pagando $100.000 hace un año atrás, hoy deberá desembolsar $212.809.
Un informe de Dirección General de Estadística y Censos porteña (DGEYC) porteña plasmó que los alquileres en CABA crecieron hasta 141,1% interanual en el segundo trimestre del año, con una caída del 48,6% y una triplicación de los contratos en dólares, algo prohibido por ley.
"Si necesita alquilar una vivienda de cero, el principal desafío que tiene el inquilino es conseguirla. La oferta está muy cerca de 0 y realmente es preocupante el hecho", aseguró Claudio Vodánovich, secretario general de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), en diálogo con PERFIL.
En relación a la merma de inmuebles para alquilar, apuntó que la cantidad de publicaciones "ha caído radicalmente" en los últimos tres años. "Hoy estamos hablando de alrededor de 600 propiedades que se están ofreciendo en la Capital Federal", ejemplificó.
A la vez, Vodánovich remarcó que sobre el propietario pesa una disyuntiva acerca de qué hacer con su vivienda debido al congelamiento por un año del valor locativo frente a una inflación que corroe la moneda nacional a base diaria.
"Si hay que esperar 12 meses para actualizar un contrato con este nivel de inflación y eso se duplica por los tres años, tiene que estimar dónde establece su punto de partida para el monto, sabiendo que tiene una pérdida de valor del dinero que va a llegar a los dos dígitos mensuales", indicó.
En relación a la escalada del dólar blue de 30% en las últimas tres semanas, el referente inmobiliario afirmó que "impactó en todo el mercado porque se pararon las inversiones y porque da una incertidumbre muy grande al propietario sobre qué hacer". "Algunos piensan de pasar sus inmuebles a alquileres temporarios, que no siempre significa que se alquilan", añadió.
A propósito de este tema, el especialista explicó que este tipo de pactos se establecen por un período de tres meses con una única renovación por trimestre. Cumplido el semestre, la posibilidad de renovar queda fuera de la ecuación ya que no es legal.
Si bien el sector privado destaca que crecieron los alquileres temporarios a extranjeros o personas que busquen residir en una determinada ciudad por tiempo limitado, Claudio Vodánovich manifestó que la firma de contratos se ubica por debajo del boom oferente.
Por su parte, la presidenta del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios (CUCICBA), Marta Liotta, opinó que la Ley de Alquileres resultó "extremadamente negativa para todos los actores del sector" ya que "no hizo más que desalentar la puesta en alquiler de los inmuebles, lo cual implicó un aumento generalizado de precios".
En cuanto a las oscilaciones cambiarias, para Liotta generaron "un parate total en el mercado, llevando a que prácticamente ningún propietario avance en la firma de un nuevo contrato".
"La caída del stock de propiedades en alquiler ha sido constante desde la sanción de la actual ley. Mes a mes hay un porcentaje de inmuebles que son retirados de la oferta, proceso que se intensificó en el último tiempo", denunció la experta.
Según reveló la entrevistada, la expectativa por la sesión legislativa fijada para mañana es tal que se frenaron operaciones ante la posibilidad de un cambio de reglamentación. "Desde el Colegio Inmobiliario confiamos en que, habida cuenta de lo insostenible de la situación, finalmente primará la lógica entre los diputados", se esperanzó.
A su turno, el desarrollador inmobiliario Gustavo Ortolá evaluó que la reglamentación actual perjudicó a las dos partes en distintas medidas. "El desafío para el inquilino es poder pagar el alquiler cuando se vence y tener que renovar el año con el nuevo índice. Para el propietario, sostener la rentabilidad de su inmueble durante un año con un contexto inflacionario que hace que lo que se cobra mes a mes no sirva para poder mantener la propiedad", subrayó.
Y continuó: "Hay poca oferta de productos en alquiler y muchos hoy ya se están ofreciendo en dólares. La devaluación terminó de complicar la situación. Los contratos son cada vez más caros por una cuestión de falta de oferta y aumento de la demanda, potenciado por el valor del dólar".
Respecto de un posible cambio de la normativa, el titular de GO Real Estate se mostró de acuerdo con acortar los plazos de los pactos locativos y las formas de ajustarlos. "Es lo que estamos pidiendo para poder seducir a los propietarios para que vuelvan a poner departamentos en alquiler y las renovaciones vuelvan a volcarse en el mercado de alquileres", acotó.
La reacción de los inquilinos al debate legislativo por la Ley de Alquileres
Desde la Federación de Inquilinos Nacional, una entidad que nuclea a varias asociaciones inquilinas, anticiparon que marcharán hacia el Congreso de la Nación para protestar en contra de una eventual reforma de la Ley de Alquileres.
Asimismo, anunciaron que harán una presentación frente a las autoridades legislativas para pedir la "abstención en la votación de aquellos diputados/as que tengan conflictos de intereses por ser rentistas".
En tercer lugar, elaborarán una solicitada firmada por las centrales de trabajadores y sindicatos exigiendo que no se modifique la normativa vigente por "el perjuicio que puede tener sobre los salarios de los trabajadores y trabajadoras".
“Las organizaciones inquilinas haremos todo lo que esté a nuestro alcance para evitar que el Congreso Nacional quite derechos conquistados por presión del mercado inmobiliario. Llevar los contratos de tres años a dos, legalizar actualizaciones trimestrales sin ningún índice ni límite sólo generará profundizar la crisis habitacional", aseveró Gervasio Muñoz, titular de Federación de Inquilinos Nacional.
