Poco más de dos meses faltan para que desde el próximo mes de julio comiencen a vencer los primeros contratos de alquiler firmados bajo la nueva Ley de Alquileres, vigente desde julio de 2020, que estableció un plazo mínimo de tres años y la actualización anual por el controvertido indicador que combina la inflación y la evolución de los salarios, el Índice de Contratos de Locación (ICL) que publica el Banco Central.
En diálogo con Modo Fontevecchia, por Net TV y Radio Perfil (FM 101.9), Marta Liotto, presidenta del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios (CUCICBA), afirmó que “el mercado inmobiliario se encuentra en una verdadera crisis habitacional, la situación es más que caótica”. Señaló además que está en vigencia una ley que está llegando al tercer año y es nefasta tanto para el propietario como para el inquilino. En ese sentido destacó que “el índice de aumento para quienes tienen un contrato que debe actualizarse a partir del 15 de mayo, será del 98,51%. No existe ninguna economía doméstica que pueda afrontar este aumento”, advirtió.
Este índice del 98,51% se aplica a los que ya tienen un contrato vigente de dos años y tienen que actualizar para el tercer año. Por otra parte, a quienes tienen que iniciar un nuevo contrato de locación seguramente se les aplicará un índice mayor, porque las actualizaciones del primer, segundo y tercero año están por debajo de la inflación.
En cuanto a las ventas señaló que hay “muchísima sobreoferta, hay récord de oferta de inmuebles, en este momento alrededor de 160.000 inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires están a la venta con muy bajo el índice de operaciones concretadas. Estamos en las 1.600 propiedades mensuales que terminan en escrituración”.
¿Qué sucederá con los contratos de alquiler desde julio 2023?
La presidenta de CUCICBA fue consultada respecto de cuál podrá ser el panorama desde julio cuando se deban firmar los nuevos contratos de alquiler. Liotto afirmó a Modo Fontevecchia que están “tratando de concientizar desde las inmobiliarias que por el momento no hay posibilidad de modificación de la ley. La realidad es que el panorama es incierto, pero le decimos a todos que firmen un nuevo contrato de alquiler y después según la situación, las partes negociaran si es necesario rescindirlo”.
“Hay muchas familias desesperadas por encontrar inmuebles, no firmar contratos sería un atentado al grupo familiar, especialmente a las familias que tienen hijos en edad escolar y que deben mudarse lejos de la escuela porque no encuentran inmuebles o porque no les renuevan”, agregó.
“Es un grave problema, la desolación de las familias es muy grande y tratamos de dar contención, aconsejando a los propietarios que hagan un nuevo contrato de locación. En ese sentido, creemos que se respetarán los vigentes, pero quienes cerraron los inmuebles y decidieron ponerlo a la venta hasta que la ley no se modifique, estamos convencidos que no volverán al mercado”.
También destacó: “Siempre tuvimos en oferta de alquiler alrededor de 4.000 y 6.000 inmuebles, en los peores y mejores momentos. Hoy en oferta hay 1.100 inmuebles en alquiler, realmente es muy bajo respecto de la gran masa de gente que busca alquileres.
Liotto explicó a Modo Fontevecchia que sin duda hay que seducir a los propietarios “Liotto también se refirió a medidas necesarias para beneficiar a los propietarios: “Desgrabación impositiva, alguna medida referente a bienes personales, no tener que pagar ganancias, incentivos fiscales para quienes quieren comprar un inmueble y darlo en locación por el plazo de 10 años”.
Cuántos salarios se necesitan para comprar un metro cuadrado
“Por cada metro cuadrado, por el valor del precio del salario mínimo que hoy tenemos, compraríamos un metro cuadrado con tres salarios y medio, sin gastar en ninguna otra cosa. Si cobro mi sueldo durante tres meses y medio recién podría comprarme un metro cuadrado, sin gastar ni en colectivo para ir a trabajar, ni en comida para vivir, ni en remedios. Imagínate que un balcón tiene 6 metros por más chico que sea. Así que la realidad es que estamos muy lejos del poder adquirir un inmueble”.
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La primera generación de jubilados sin casa
Liotto también advirtió sobre una situación detectada y que definió como alarmante: “Estamos preocupados porque vemos a dos generaciones, personas arriba de los 35 y ahora hasta los de 45, que en 15 años o de 20 años, si la situación no se revierte, serán las primeras generaciones en jubilarse sin ser propietarios. Vamos a tener jubilados con el ingreso mínimo sin ser propietarios”
Liotto alarmó sobre este tema: “Es gravísimo esto, porque un jubilado que cobrará la mínima tendrá que pagar un alquiler, un contrato de locación que no lo podría cumplir nunca. Estamos hablando de que un monoambiente, por más pequeño que sea, en la Ciudad de Buenos Aires tiene un valor promedio de USD 50 a 60 mil. Son valores inalcanzables hoy para alguien que trabaja en relación de dependencia y aun con un propio emprendimiento propio. Lo cierto es que estamos muy lejos del sueño de la casa propia, tal como lo enseñaron las generaciones pasadas”.
Aumento en expensas: cada vez más personas dejan de pagarlas por el bajo costo de financiamiento
“Es un dato alarmante de la realidad que vivimos. Si analizamos la camada de inquilinos, según la franja etaria, la mayoría está rondando los 45 años. Son personas que ya no sueñan con la casa propia porque no tienen posibilidad de adquirirla”, dijo.
Qué rentabilidad brinda el alquiler de mi propiedad
“La rentabilidad del alquiler, este último año dio el 2,68% anual bruto, se mantiene una tendencia en baja, veníamos de 2,89%, paso a 2,83% y ahora a 2,68% en un mes bajó bastante, porque por la inflación la plata ya no rinde. Hace tres meses que estamos en baja consecutiva de rentabilidad, hemos bajado y seguiremos bajando. En Argentina es la renta más baja de toda la región.
Los alquileres aumentarán casi un 100 % en mayo
Expensas alcanzan hasta el 50% del valor de alquiler
Un tema que preocupa también son las expensas: “Hoy las expensas se convirtieron en una guillotina que mes tras mes sacude la billetera fuertemente. Teníamos una estadística histórica donde las expensas alcanzaban como máximo entre el 15% y el 20%, como máximo del valor del alquiler. Hoy tenemos alquileres donde el valor de las expensas es casi el 45% y hasta el 50% de ese valor. El incremento en las expensas fue sideral, durante los últimos dos años”.
“Es un dato importante, no hay morosidad en el pago de los alquileres, puede haber un atraso de algunos días, pero no hay morosidad, no hay ejecución. Solo hay un 5% de mal cumplimiento, pero sí hay alta morosidad en el pago de las expensas. Hay edificios que están con serios problemas de recaudación porque no están teniendo serio cumplimiento”.
AO JL
