OPINIóN

¿Más regulación o mejor planificación?: algunos pensamientos sobre como solucionar la crisis de acceso al alquiler

20230905 Alquileres
Alquileres | Télam

Está claro. El país se encuentra frente a un cambio en su dinámica habitacional. Según se observa en la información provista por los últimos tres censos y la Encuesta Permanente de Hogares (EPH), en las últimas décadas viene cayendo el porcentaje de hogares propietarios y aumentando el de familias inquilinas. Mientras que en el 2001 un 74,9% de las familias eran dueñas de su hogar, dicho porcentaje había caído al 65,5% en el 2022. Asimismo, los hogares inquilinos pasaron del 11,1% al 20,1% respectivamente (este último porcentaje, según la EPH).

En este contexto, a fines del año 2019 el debate legislativo reconocía el inicio de una crisis habitacional, introduciendo varias iniciativas que confluyeron finalmente en junio de 2020, con la sanción de la Ley de Alquileres. En ese momento, ninguno de los actores podría haber imaginado los desórdenes que esta regulación provocaría. La normativa se sancionó bajo la hipótesis de una asimetría de poder entre el propietario y el inquilino, situación que si puede existir, tampoco es generalizable a todas las operaciones. Asimismo, cuando se sancionó la ley la inflación interanual era de alrededor del 43%, una situación económica que, desafortunadamente, acabaría empeorando. 

Los cambios introducidos por la nueva legislación ya son bien conocidos, por lo que no hace falta repasarlos. Lo desconocido, por su ausencia, es la política del Gobierno Nacional en materia de acceso a la vivienda para la clase media y clase media baja.

Dicha ausencia se trata de un hecho fundamental, pues en un país con nula penetración del crédito hipotecario (menos del 0,5% del PIB), el acto de alquilar se convirtió en la única solución habitacional para una enorme proporción de las familias argentinas. Y son estos hogares los cuales se encuentran en una situación particular vulnerabilidad frente a la situación económica. Ante un escenario de inflación galopante, pérdida de la capacidad de compra de los ingresos y dolarización del mercado de alquileres, es cada vez más común que una familia tipo tenga que destinar más del 40% de sus ingresos al pago del alquiler.

El Senado avanza para regular los Airbnb

Frente a este contexto, y en medio de una contienda electoral, el Poder Legislativo ha vuelto a la acción: en esta ocasión, intentando modificar la ley sancionada por unanimidad hace tan solo tres años y regular otros aspectos del mercado de la vivienda, como los alquileres temporarios o turísticos. Respecto al primer punto, el proyecto recientemente aprobado por la Cámara de Diputados apunta a lograr una síntesis de la legislación de alquileres. Contempla algunos aspectos de la legislación previa al 2020 (escalonamiento), algunas de la ley vigente (indexación por ICL u otros índices) y se basa en la hipótesis del mercado (propietarios e inquilinos requieren de mayor libertad para negociar).

Mientras tanto, para no quedarse atrás en la discusión, la Cámara de Senadores comenzó a tratar un proyecto para regular los alquileres temporarios. Este impulso legislativo nace de la irrupción de plataformas digitales, como Airbnb, y del aumento de propiedades ofrecidas exclusivamente mediante dichos portales en determinadas ciudades y barrios/zonas. Para las personas propietarias de estas unidades, ésta ha sido probablemente la única posibilidad escapar a la baja rentabilidad en dólares que ofrece el mercado tradicional de alquileres.

Ahora bien, es iluso pensar que exclusivamente con la modificación de la Ley de Alquileres vigente se producirá una mágica recomposición de la oferta de alquileres tradicionales. Tampoco puede pensarse que una nueva regulación de un submercado de la vivienda, como el de alquileres temporarios, resolverá la crisis de acceso a la vivienda.

Aquí no hay leyes que puedan mágicamente resolver el problema, especialmente si no existe una política macroeconómica clara y un programa de desarrollo urbano apalancado en la generación de vivienda para la clase media. Afortunadamente, la primera se lleva mucha atención en esta campaña electoral, pero lamentablemente la segunda se encuentra completamente ausente del debate político. La solución de acceso a la vivienda requiere de acciones y decisiones políticas concretas del Poder Ejecutivo, en pos de planificar el desarrollo urbano y el financiamiento de la vivienda. Mientras no exista esta política, ninguna ley podrá llevar a soluciones realmente sustanciales.

 

* Licenciado en Ciencias Políticas por la UCA, Magíster en Economía Urbana por la UTDT y Magíster en Planificación Urbana por la Universidad de Harvard. Director del Centro de Estudios Económicos Urbanos (CEEU) de la UNSAM.

** Licenciado en Ciencia Política y Gobierno por la UTDT y Magíster en Planificación y Política Urbana por la Universidad de Illinois, Chicago. Investigador y Project Manager del CEEU.