En pleno Retiro, sobre unas 72 hectáreas y a pocos minutos de algunas de las zonas más caras de la Ciudad de Buenos Aires, funciona un mercado inmobiliario con sus propias características. En el Barrio Padre Carlos Mugica, conocido históricamente como Villa 31, se compran, venden y alquilan viviendas, habitaciones y locales comerciales, mientras también se ofrecen parcelas e incluso el denominado "espacio aéreo": terrazas o techos sobre los que se levantan nuevas construcciones.
Los avisos circulan principalmente por redes sociales y grupos de Facebook. Allí pueden encontrarse viviendas ofrecidas en alquiler desde alrededor de $300.000, otras que se acercan al millón de pesos y locales comerciales que superan los $1,5 millones mensuales. Los valores varían según la ubicación, el tamaño y las condiciones del inmueble.
En el segmento más económico aparecen habitaciones individuales, muchas veces con baño compartido, con precios que van desde los $40.000 hasta los $90.000 por mes. También se ofrecen terrenos por alrededor de US$20.000. Los valores, sin embargo, son precios de publicación y no existe una estadística oficial que permita establecer cuánto se paga efectivamente por esas operaciones.
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En un contexto donde la inquilinización trepó al 36,1% de los hogares en la Ciudad de Buenos Aires —según la Encuesta Anual de Hogares— y alcanzó el 21,6% a nivel nacional tras el Censo 2022, la escasez de crédito hipotecario y la falta de vivienda social derivan en que el mercado sin regulación formal sea, para miles de familias, la única alternativa de hábitat.
El mercado no es nuevo. Lo que cambió, según los especialistas, es su dimensión y el peso que fue adquiriendo el alquiler.
"Obviamente es un mercado de compraventa y alquiler, pero no es de ahora, es de hace décadas", explicó a PERFIL Mercedes Di Virgilio, doctora en Ciencias Sociales, investigadora del CONICET y especialista en sociología urbana. Según estimaciones citadas por la investigadora, alrededor del 60% de las viviendas del barrio estaría destinado al alquiler, aunque aclaró que se trata de cálculos y no de un registro oficial.
"Lo que se paga ahí es la flexibilidad y la posibilidad de acceder sin los requisitos que exige la ciudad formal, como garantías propietarias, recibos de sueldo o contratos a largo plazo. Incluso existen modalidades donde no se alquila una habitación, sino una cama por día o por noche", agrega Di Virgilio a este medio.
El acceso es más sencillo, pero el inquilino también queda más desprotegido. Al no haber un contrato formal, no están establecidos los plazos, los aumentos ni las condiciones del alquiler. “No hay seguridad en la tenencia”, resumió la especialista.
De la ciudad formal al barrio popular
El crecimiento de los hogares inquilinos en la Ciudad de Buenos Aires, sin embargo, no responde a una única realidad. “Si hay algo que caracteriza a la población inquilina es su heterogeneidad”, señaló Di Virgilio. Mientras algunos hogares eligen alquilar, otros llegan a esa situación porque sus ingresos no les permiten acceder a una vivienda propia.
Y entre quienes alquilan también hay diferencias. Una parte logra hacerlo dentro del mercado formal, mientras que otras familias, por sus ingresos o por no cumplir con los requisitos exigidos, terminan buscando alternativas en los barrios populares. “Hay familias que no han podido seguir afrontando el alquiler en la ciudad formal y se han visto obligadas a alquilar en un barrio popular”, explicó la especialista.
También están los hijos y nietos de los primeros habitantes que forman nuevos hogares y buscan permanecer cerca de sus familias, además de migrantes que llegan a Buenos Aires y encuentran allí sus principales redes de apoyo.
La ubicación también juega un papel importante. El barrio está junto a Retiro, uno de los principales nodos de transporte de la CABA, y cerca del área central.
Para muchas familias, permanecer allí significa conservar la cercanía con el trabajo, la escuela, familiares y redes comunitarias.
La venta del "espacio aéreo" y los riesgos estructurales
Ante la escasez de terrenos disponibles, las viviendas se densifican y ganan pisos. Incluso existen publicaciones que ofrecen terrazas o "espacio aéreo" para que otra persona pueda construir encima.
"Se está densificando", explicó Di Virgilio. El problema, advirtió, es que ese crecimiento se produce muchas veces sin asistencia ni asesoramiento técnico.
La especialista mencionó riesgos eléctricos y estructurales, además de dificultades que aparecen cuando una construcción originalmente pensada para una determinada cantidad de pisos continúa creciendo. El resultado puede incluir escaleras inadecuadas, accesos deficientes y plantas superiores que no cuentan con condiciones apropiadas de ingreso y evacuación. Algunas de esas situaciones, advirtió, son luego extremadamente difíciles de corregir.
La expansión llevó al Gobierno porteño a reforzar los controles. El nuevo esquema incluye restricciones al ingreso de materiales, fiscalización de obras, clausura de corralones que funcionan de manera irregular y controles en los accesos. Cinco de las 13 entradas vehiculares fueron transformadas en calles peatonales y se reforzó la presencia policial en otros puntos.
Sin embargo, el control de los materiales no resuelve aquello que origina las construcciones.
"Mientras no haya soluciones habitacionales, va a seguir ocurriendo", sostuvo Di Virgilio. Y agregó que una población que no tiene empleo formal o ingresos suficientes para acceder a las viviendas que ofrece el mercado necesita otras alternativas, como vivienda social o programas de alquiler social. "No hay forma de parar eso porque la gente necesita un lugar para vivir", resumió.
La propuesta de entregar US$100.000 y "liberar" las tierras
La ubicación estratégica de las tierras de Retiro mantuvo a la exvilla 31 en el centro del debate urbanístico. El desarrollador inmobiliario Beltrán Briones planteó que el sector privado entregue US$100.000 a cada una de unas diez mil familias para que abandonen el barrio y que, como contrapartida, el Estado ceda esas tierras a desarrolladores privados. Según argumentó, la transformación permitiría aprovechar una zona que considera "premium" y elevaría también el valor inmobiliario de Retiro, Recoleta y Palermo Chico.
Consultada por PERFIL, Di Virgilio rechazó la propuesta. "Pienso que es una barbaridad, realmente", afirmó. "Esas personas viven en ese barrio desde hace muchísimas décadas. Casi un siglo. La historia del Barrio 31 es una historia muy antigua".
Para la socióloga, el problema no puede resolverse únicamente mediante una compensación económica y el desplazamiento de sus habitantes. "No hay ciudadanos de primera y ciudadanos de segunda que tenemos que vivir en lugares mejores o peores. Todos y todas quienes residimos en la Ciudad tenemos derecho a una vivienda adecuada", concluye la investigadora.
cp
