Según una prestigiosa consulta, "2026 será un año decisivo para el mercado inmobiliario"

El nuevo informe económico de Empiria Consultores, la firma dirigida por Hernán Lacunza, sostiene que 2026 será un año decisivo para el mercado inmobiliario, donde la expectativa y el financiamiento jugarán un rol central, pero con riesgos claros si la demanda no reacciona.

“La cadena inmobiliaria es una de las que más depende del largo plazo”, señala el documento, y agrega que hoy “la expectativa es el principal sostén del sector”, algo que se observa especialmente en el segmento de lotes, más dinámico que la compraventa tradicional o la construcción.

Tres oportunidades para 2026

Empiria identifica tres motores potenciales para el sector:

• Primero, el cambio de expectativas, que podría incentivar inversiones anticipando un escenario macroeconómico más estable. Según el informe, ese giro podría “motorizar inversiones apostando a un mejor mediano plazo”.
• Segundo, el rol del mercado de capitales, que comienza a canalizar ahorros en dólares hacia desarrolladoras e inmobiliarias. “Ya empezó a haber movimiento”, advierte el documento, con empresas buscando financiamiento para fondear proyectos y ofrecer esquemas de pago a clientes.
• Tercero, los cambios regulatorios e impositivos, entre ellos la Ley de Inocencia Fiscal, la eximición del impuesto cedular en operaciones inmobiliarias y la eliminación del ITI, además de la exención del impuesto a las Ganancias para alquileres de vivienda. Empiria cita al IARAF, que estima que la rentabilidad del alquiler podría mejorar entre 17% y 64%, dependiendo de la situación tributaria del propietario.

Además, la CNV avanzó en la registración de boletos en bolsas regionales, lo que “mejora directamente las posibilidades de los desarrolladores para comerciar y financiar sus carteras”.

El freno: hipotecas débiles y precios distorsionados

Pero el informe advierte que sin demanda efectiva, las expectativas pueden quedar en promesas. “Esa demanda la promoverá especialmente el crédito hipotecario”, sostiene el trabajo, que detecta una desaceleración en el último bimestre de 2025 y un inicio de 2026 sin impulso.

Otro punto crítico es el precio del usado. Empiria afirma que el mercado secundario “no incorpora los cambios estructurales recientes” y que, mientras el valor del usado sea más atractivo que el de pozo o a estrenar, el negocio del desarrollo no será rentable.

En CABA, los usados están estancados desde principios de 2025 y apenas 8,5% por encima de noviembre de 2023, en un contexto donde los costos casi se duplicaron. “El pozo no puede competir”, resume el informe.

Construcción: rebote sin envión

La construcción cerró 2025 con una mejora promedio de 6,7%, aunque concentrada en el primer tramo del año. En diciembre, los insumos crecieron 3,8% mensual, suficiente para compensar la caída previa, pero no para salir del estancamiento.

“El sector tuvo seis meses de caída y seis de crecimiento”, señala Empiria. Si la actividad se mantuviera al ritmo del último trimestre, 2026 mostraría una caída de 0,7%; tomando solo diciembre como referencia, el arrastre sería de +0,5%. En cualquier caso, el sector arranca el año “sin envión”.

En enero, los indicadores adelantados fueron heterogéneos: el Índice Construya cayó 11,6%, mientras que los despachos de cemento subieron 2,6%.

Crédito: menos dinamismo y mayor concentración en Banco Nación

El mercado hipotecario también mostró señales de moderación. En enero se desembolsaron USD 189 millones, apenas 4% más que en enero de 2025, consolidando un nuevo nivel cercano a USD 200 millones mensuales, lejos de los casi USD 300 millones del período preelectoral.

“Pasadas las elecciones, el nuevo escenario del crédito es más cercano a los USD 200 millones mensuales”, señala el informe. De sostenerse, el año cerraría con unos USD 2.500 millones, por debajo de los USD 3.300 millones de 2025 y muy lejos de los picos de 2017 y 2018.

La tasa promedio bajó a 5,58% en enero, aunque en las últimas semanas subió de 5,3% a 5,9%, reflejando el cambio en las condiciones del Banco Nación, que pasó de ofrecer créditos al 4,5% al 6%. Hasta octubre, esa entidad explicaba el 76% de los desembolsos, una concentración que difícilmente cambie en el corto plazo.