Alquileres: cómo se negocian los nuevos contratos y cuáles son los principales cambios
El DNU de Javier Milei, que derogó la Ley de Alquileres, vigente desde el 29 de diciembre, reconfiguró el panorama de los alquileres en Argentina. La nueva normativa permite contratos en cualquier moneda, establece flexibilidad en los plazos y deja a las partes acordar ajustes de valores, generando controversias entre inquilinos e inmobiliarias.
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Punto a Punto
Punto a Punto
El DNU de Javier Milei, referente a la desregulación de la economía, que deroga la Ley de Alquileres, entró en vigencia el pasado 29 de diciembre y estableció un nuevo panorama para inquilinos y propietarios.
La aplicación del DNU establece, entre otras cosas, que el contrato de alquiler se puede realizar en cualquier moneda (por ejemplo, en dólares), por cualquier plazo y que las partes podrán pactar el ajuste del valor de los alquileres.
Sin embargo, la entrada en vigor del decreto generó reacciones contrapuestas entre inquilinos e inmobiliarias.
Inquilinos buscan anular el DNU
Las agrupaciones que representan los intereses de los particulares que buscan alquilar, se manifestaron en contra y algunas presentaron una acción de nulidad junto con una cautelar para dejar sin efecto el DNU.
En tanto que desde el sector inmobiliario se mostraron a favor de la medida y aseguran que en los últimos días la oferta de inmuebles en alquiler comenzó a crecer.
Es relevante destacar que aquellos contratos firmados antes del 29 de diciembre siguen estando bajo el régimen de Ley de Alquileres (N.º 27.551), mientras que los firmados posteriormente serán bajo el nuevo DNU hasta que la Justicia o el Ejecutivo dispongan lo contrario.
Al existir libertad para negociar, hay diversidad en los contratos que se fueron firmando bajo la nueva normativa que dispuso el Ejecutivo, con diferencia en los plazos y las formuladas empleadas para establecer las actualizaciones.
Las principales modificaciones que ya rigen en los alquileres están relacionadas con el depósito de garantía, la libertad de elegir la moneda en la que se pagará y sobre todo la no regulación del Estado en estos contratos.
El depósito de garantía consiste en una suma de dinero entregada antes de ocupar el alquiler, con el propósito de resguardar al propietario en caso de incumplimiento por parte del inquilino, ya sea en relación al pago mensual, gastos comunes u eventuales daños a la propiedad por los cuales el inquilino no esté dispuesto a asumir responsabilidad.
Anteriormente, la ley de alquileres 27.551 establecía que el depósito no podía superar el equivalente al primer mes de alquiler y debía ser devuelto con su valor actualizado en el momento de la restitución del inmueble. El DNU de Javier Milei desreguló este aspecto para que las partes acuerden las cantidades y moneda entregadas como depósito de garantía sin un tope del Estado.
Por otra parte, ahora es posible abonar los alquileres en dólares u otra moneda de elección, siempre y cuando se establezca en el contrato y ambas partes estén de acuerdo al momento de la firma. Asimismo, se eliminó la duración mínima de tres años para los contratos y la obligación de negociar ajustes cada seis meses, permitiendo la modificación del precio del alquiler en un plazo más breve, como podría ser de tres meses.
Los requisitos que se solicitan para el inquilino con los nuevos contratos de alquiler, tras la entrada en vigencia del DNU, son un recibo de sueldo en blanco y garantía propietaria o un seguro de caución.
Además, al momento de ingresar en un departamento, se debe pagar un mes adelantado más otro de depósito.
