Alquileres temporarios: El nuevo boom de la Ciudad
Uno de los principales problemas de la Ciudad son los precios y requisitos para los inquilinos que buscan alquiler. Al mismo tiempo, hay un auge de alquileres temporarios en dólares mediante aplicaciones.
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La cronista Marisol Juárez estuvo en vivo con el móvil de Modo Fontevecchia, por Net TV y Radio Perfil (FM 101.9) en la Legislatura Porteña con Matías Barroetaveña, legislador y director del Centro de Estudios Metropolitanos, organización que sacó el articulo sobre los alquileres temporarios.
Marisol Juárez (MJ): ¿Estos reemplazan al alquiler fijo?
Si, nos metemos en la problemática porque es uno de los problemas centrales el poder acceder a un alquiler. Sabemos que hay una discusión nacional que tiene que ver con la ley de alquileres donde hay argumentaciones. Claramente la problemática del alquiler es multicausal, la macroeconomía, la dolarización de las propiedades y, sobre todo, el desacople entre propiedades que valen en dólares e ingresos que son en pesos y que vienen cayendo en los últimos años.
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Lo nacional regula una parte de esta relación, pero después hay partes que las ciudades regulan, en todo el mundo se da este fenómeno. Dentro de lo que la Ciudad puede hacer, puede tener un conjunto de políticas proactivas que tiene que ver con construir para que haya alquiler social, en Holanda por ejemplo el 98% de las propiedades son de alquiler social, puede haber un Banco de tierras públicas, que en vez de vender tierras públicas ponga esas tierras a disposición de estos proyectos que tengan como objetivo ese alquiler, puede haber un Banco de viviendas donde puede haber vivienda pública que se pueda meter en algún esquema de estos.
Un fenómeno que viene creciendo en el mundo en el último tiempo es el del alquiler temporario, Airbnb es la plataforma más conocida pero hay muchas otras. Nosotros ya vimos lo que provocó en el mundo, en ciudades como Barcelona, Nueva York y demás, donde barrios enteros pasaron a desplazar a quienes normalmente vivían allí hacia el turismo, y no solo el turismo sino también personas que se trasladan por estudio o trabajo en términos temporarios. Este fenómeno se está dando en la Ciudad de Buenos Aires.
Hicimos un estudio sobre estas plataformas y encontramos que en la Ciudad ya hay 15 mil propiedades que estaban en alquiler regular y que ahora están en alquiler temporario. Eso quiere decir que hay 15 mil personas que antes alquilaban en Palermo, Recoleta, Núñez, La Boca, por ejemplo, y ahora se corren a otro barrio. Obviamente al correrse a otro barrio como Chacarita, Colegiales o Saavedra, de estos barrios también deben correrse hacia otros. Se va dando un corrimiento de las personas que además deben alejarse de sus trabajos y su vida cotidiana.
MJ: ¿Esto tiene que ver con el contexto inflacionario? ¿Con la subida del dólar?
La macroeconomía, la inflación y la dolarización impactan claramente. Se dice que hay menos oferta de alquileres porque la ley regula, porque te obliga a una renovación por año, la realidad es que la caída venía desde antes, desde el año 2017, que tiene que ver con esta cuenta en términos de cuánto vale la propiedad y cuanto le puedo sacar al alquiler en términos de rentabilidad. Este proceso de tomar a la vivienda como reserva de valor y como si fuese una mercancía más viene desde los 70 en la Argentina, cuando se terminó con el esquema donde el Estado regulaba y se pasó a una liberalización total.
Ese proceso pone en jaque el derecho a la vivienda porque no estamos hablando de que uno quiere comprar o tener algún bien, es una necesidad básica, por eso el derecho a la vivienda debe ser regulado.
En más de 17 países de Europa hay regulaciones en el alquiler temporario, que justamente, pone límites en la cantidad de días, y después hay restricciones, como lo que hacen Madrid o Barcelona, por barrio, es decir, dentro de esta comuna puede haber tal cantidad. Para eso uno debe tener un registro, la Ciudad tiene uno pero con nada más que 300 inmuebles incluidos.
Nosotros presentamos un proyecto de ley para modificar ese registro, para obligar a que se inscriban con multas muy altas, hasta un 30% de lo que están sacando. Es fácil identificarlo porque lo publican en Internet, uno tiene además a través de la Agencia de Control, que es la que proponemos que controle y no el Ente de Turismo, la posibilidad de acceder a quienes son los propietarios de esos inmuebles, y proponemos que estén dentro de ese registro para poder establecer una política que garantice el derecho a la vivienda, y por otra parte sea un esquema donde tribute, porque hoy son ganancias exponenciales.
Pensemos que en la Ciudad de Buenos Aires hoy están recaudando cerca de 13 millones de dólares por mes, en mil dólares promedio llegó a estar la ganancia mensual, lo cual es cuatro veces superior a un alquiler normal o regular. Si no regulamos este fenómeno, cada vez va a ser más difícil alquilar en la ciudad de buenos aires.
MJ: Esto también va de la mano con lo que es la compra venta. Hoy es la venta, el alquiler temporario y después el alquiler fijo.
Este es un mercado atípico, aquellos que creen en el funcionamiento del mercado saben que uno donde hay tal relación de fuerza como existe en este mecanismo, poca transparencia y demás no es un mercado que funcione de forma correcta. Pero además ha construido, no solo en la Ciudad sino también en el conurbano, barrios cerrados, viviendas de lujo y por otro lado se ha duplicado el déficit habitacional. Es decir, en la Ciudad de Buenos Aires tenemos, según el censo, 330 mil viviendas más que hogares, hay casas sin gente y gente sin casas.
Se duplicó la población en villas, tenemos 668 mil que están en situaciones irregulares, precarias, de hoteles, de inquilinatos, de casas tomadas, tenemos más gente en situación de calle, que lo vemos todos los días, y creció diez puntos la cantidad de gente que alquila acercándose al 38%, y por otro lado vemos que se construyen y quedan vacíos departamentos de lujo que son un canal de dolarización, es decir, las personas que tienen pesos quieren convertirlos a dólares en un esquema donde existe el cepo y limitaciones a eso y después lo quieren valorizar.
Obviamente que esa burbuja explotó y es casi imposible vender un departamento, hoy en la mayoría de las ofertas hay 160 mil que se mantienen durante muchísimo tiempo, y tampoco hay una baja del precio en términos de lo que supondría un mercado, entonces tenemos la necesidad de que el Estado regule eso.
Uruguay, por ejemplo, que se pone de modelo, tiene impuesto a la vivienda ociosa, que es que se va duplicando el ABL y el impuesto inmobiliario a alguien que tiene la vivienda vacía durante mucho tiempo, ese impuesto existe en muchos lugares del mundo, es decir, hay que garantizar el derecho a la vivienda porque está en la Constitución, y para eso tenemos que tener incentivos positivos y negativos.
Incentivar está bien, darle beneficios impositivos como se hizo en la legislatura, como se busca en proyecto nacionales y en términos de facilidades para que lo pongan en alquiler, pero también tiene que haber algún tipo de sanción o costo por no ponerlo en alquiler, o por lo menos que el Estado no incentive la construcción especulativa de inmuebles que vienen a profundizar el problema.
Es mucho lo que desde la Ciudad se podría hacer y no solo no se hace, sino que todas las políticas de convenios urbanísticos, el nuevo código y todas las excepciones inmobiliarias vienen a profundizar el problemas, complicando la vida a la gente en vez de acompañarla en este momento tan difícil.
