El mercado inmobiliario cordobés registró una caída interanual del 18,6% en las ventas de viviendas, según el último informe elaborado por el Centro de Estudios Inmobiliarios (CEI). El relevamiento advierte que el acceso a la vivienda se volvió cada vez más complejo para amplios sectores de la población, en un contexto marcado por la escasez de crédito hipotecario y el deterioro del poder adquisitivo.
El estudio señala que el principal problema del mercado habitacional es la creciente distancia entre el valor de las propiedades y la capacidad de compra de los hogares. La combinación de precios de inmuebles en dólares, salarios en pesos y escaso financiamiento dificulta el acceso a la vivienda para amplios sectores de la población.
En diálogo con Punto a Punto Radio (90.7), el analista inmobiliario Lucas Pendola explicó que la caída de las operaciones se vincula directamente con esa brecha. “El mercado inmobiliario en este momento está sufriendo una menor actividad con caídas de hasta un 20% en lo que son las operaciones de compraventa de inmuebles”, afirmó.
Según explicó Pendola, el acceso al crédito hipotecario continúa siendo uno de los principales obstáculos para dinamizar el mercado. “La realidad es que si bien hay bancos, tanto públicos como privados, que tienen líneas activas de crédito hipotecario, hoy poder acceder a esos créditos se le está haciendo muy cuesta arriba a la gente”, sostuvo.
El analista explicó que las restricciones para acceder al financiamiento pasan por los requisitos de ingresos, el scoring crediticio y el alto porcentaje de dinero propio que deben aportar los compradores. “En algunos créditos prestan hasta el 70% del valor de la propiedad y la gente no tiene el 30% restante. Entonces ese crédito queda merced de muy pocas personas que lo pueden tomar”, señaló.
A esto se suma el temor de muchos potenciales compradores a endeudarse con créditos ajustados por inflación. “Las pocas personas que pueden calificar para esos créditos, con las actualizaciones en UVA le tienen miedo y no se endeudan”, agregó.
El mercado queda limitado a un pequeño sector
El informe del CEI advierte que, en este contexto, el mercado inmobiliario queda restringido a un grupo reducido de compradores. “Hoy el crédito es a cuenta gotas y en nuestro mercado la gente que puede invertir es el 5% de la población, que compra con dinero genuino o ahorros personales”, explicó Péndola.
Esta situación impacta especialmente en la clase media, que históricamente fue uno de los principales motores del mercado inmobiliario. “La realidad es que hoy a la clase media se le está haciendo casi imposible poder acceder a una vivienda y no le queda otra que lamentablemente alquilar”, afirmó.
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Mientras la compra de propiedades se desacelera, el mercado de alquileres muestra otra dinámica. Según explicó Péndola, tras la derogación de la ley de alquileres en diciembre de 2023, la oferta de inmuebles disponibles creció. “La oferta en el mercado aumentó por varios motivos. Recuperamos al cliente inversor que compra para alquilar y también propiedades que habían pasado al alquiler temporario”, indicó.
Según los datos del sector, alrededor del 70% de los inversores que habían salido del mercado regresaron, mientras que cerca del 65% de las propiedades que estaban en alquiler temporario volvieron al alquiler tradicional.
Esto generó un aumento en la oferta disponible en la ciudad. “Hoy en todos los puntos de la ciudad tenemos oferta de inmuebles disponibles, lo cual es un gran aliciente para quien esté buscando una propiedad”, señaló.
Sin embargo, el problema ahora pasa por la capacidad de pago de los inquilinos. “Estamos viendo que en algunas situaciones hay morosidad. A los inquilinos también se les está haciendo cuesta arriba pagar el alquiler”, explicó.
Contratos más flexibles y precios en revisión
En el mercado actual, los contratos de alquiler comenzaron a mostrar cambios respecto de años anteriores. “Estamos viendo contratos a 24 meses con actualizaciones cada cuatro meses y empiezan a aparecer actualizaciones cada seis meses, lo cual es un gran dato porque permite que el alquiler no aumente tan rápido”, explicó el especialista.
Al mismo tiempo, desde el sector inmobiliario advierten que muchos propietarios deberán ajustar expectativas respecto a los valores de venta. “Hay propiedades que están muy fuera del precio real de mercado. De nada sirve tener oferta abundante si los valores no son los que el mercado termina convalidando”, sostuvo Péndola.
El informe concluye que el principal desafío del sector sigue siendo recuperar el acceso a la vivienda para la clase media. “El desafío que tenemos como sector es transformar inquilinos en propietarios”, afirmó Péndola.
Sin embargo, advirtió que ese objetivo solo será posible con políticas públicas que impulsen el financiamiento. “Dependemos de financiamiento genuino o de políticas públicas que apunten a la vivienda destinada a la clase media. Lo ideal sería que mucha más gente tenga la posibilidad de acceder al techo propio”, concluyó.
