Acceder a la vivienda propia mediante un crédito hipotecario requiere mucho más que encontrar una propiedad y reunir los requisitos bancarios. El nivel de ingresos necesarios, el plazo de devolución, la tasa de interés y el ahorro previo determinan si una familia puede afrontar la operación. Para dimensionar esa exigencia, una simulación a partir del simulador del Banco Nación tomó como referencia la compra de un departamento valuado en US$ 100.000.
Una familia necesitó $1.632.000 para no ser pobre en septiembre, según el INDEC
El ejercicio contempla un financiamiento de hasta el 75% del valor del inmueble. Con el dólar a $1.535, la propiedad equivale a $153,5 millones y el préstamo máximo asciende a $115.125.000. Esto implica que el comprador debe contar previamente con $38.375.000, equivalentes a US$ 25.000, para cubrir el 25% restante del precio.
A ese desembolso inicial se suman los gastos asociados a la operación inmobiliaria y las condiciones que debe cumplir el solicitante para obtener la aprobación del crédito.
Cuánto hay que ganar si se cobra el sueldo en el Banco Nación
Para quienes acreditan sus haberes en el Banco Nación, las condiciones financieras son más favorables. La entidad aplica una Tasa Nominal Anual (TNA) del 6,70% y, para la modalidad considerada en la simulación, un Costo Financiero Total expresado en Tasa Efectiva Anual (CFT TEA) del 9,42%.
En un préstamo a 20 años, la cuota inicial se ubica en $1.039.124 mensuales. Como el banco establece que el pago no puede superar el 25% de los ingresos netos del grupo familiar, el conjunto de solicitantes debe demostrar ingresos por al menos $4.156.497 mensuales.
Dentro de ese esquema, los titulares del préstamo deben acreditar, como mínimo, la mitad del ingreso familiar exigido. Esto significa que el titular o los titulares deben aportar ingresos netos por al menos $2.078.248 mensuales, con la posibilidad de sumar codeudores para alcanzar el requisito.
Al extender el plazo a 30 años, la cuota inicial baja a $929.838. En consecuencia, el ingreso familiar neto necesario se reduce a $3.719.352 por mes, mientras que el piso de ingresos que deben demostrar los titulares pasa a $1.859.676.
La extensión del plazo permite reducir el esfuerzo mensual inicial y el ingreso necesario para calificar, aunque implica mantener la deuda durante un período más prolongado.
Qué cambia si el solicitante no cobra su sueldo en el banco
Para quienes no acreditan sus haberes en el Banco Nación, el costo financiero es mayor. En ese caso, la TNA asciende al 12% y el CFT TEA llega al 12,80%.
Con un plazo de 20 años, el ingreso neto familiar exigido alcanza los $5.070.502 mensuales. Los titulares deben demostrar, en conjunto, ingresos por un mínimo de $2.535.251, equivalente a la mitad del requisito familiar.
Si el préstamo se extiende a 30 años, los ingresos netos necesarios para el grupo familiar descienden a $4.736.761 mensuales. En ese escenario, el piso para los titulares es de $2.368.381 por mes y la cuota inicial informada asciende a $1.184.190.
El mecanismo para limitar el impacto de las cuotas UVA
Los créditos hipotecarios analizados se otorgan bajo el sistema de Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), por lo que las cuotas en pesos se actualizan según la evolución de esa unidad. Esta característica obliga a considerar no solo el importe del primer pago, sino también la posibilidad de que las cuotas aumenten con el paso del tiempo.
Para determinados préstamos destinados a la compra de una vivienda única y de ocupación permanente, el Banco Nación contempla una opción para limitar el impacto de los aumentos de las cuotas. El mecanismo permite solicitar que el pago se calcule sobre la variación del Coeficiente de Variación Salarial (CVS) cuando la cuota ajustada por UVA supera la que resultaría de aplicar la evolución de los salarios.
El beneficio está sujeto a condiciones específicas: el solicitante debe acreditar sus haberes en el Banco Nación y la propiedad debe destinarse a vivienda única y permanente, con un valor que no supere las 210.000 UVAs.
FN / lr
