Los bancos y la política de vivienda, a debate

Hacia una banca ética*
Cuando se habla de realizar proyectos de impacto o promover la inclusión social, de una economía sostenible o responsable, e incluso al mencionar instrumentos prácticos como la tan afamada Responsabilidad Social Empresaria (RSE), gran parte del imaginario colectivo todavía sostiene que son esfuerzos utópicos impulsados por un sector limitado de la sociedad. Otras voces contemplan que iniciativas concretas como la mencionada RSE no son más que meros artilugios filantrópicos de los grandes grupos económicos, impulsados más por recompensas tributarias o posicionamiento de mercado que por la intención de generar algún tipo de cambio.

La cuestión de base en estos debates es más profunda y consiste en si es válido delegar en actores privados la responsabilidad de revertir las
consecuencias negativas que ellos mismos generan o promueven.

Con las finanzas tradicionales podríamos hacernos la misma pregunta. En un mundo donde priman las finanzas especulativas, donde tres de cada cuatro individuos en situación de pobreza (77%) no poseen una cuenta bancaria ni acceso a servicios financieros conexos, donde los incluidos son principalmente de género masculino y se relega a la mujer, donde la banca tradicional premia con préstamos de capital a quienes poseen de antemano activos más abultados y financia proyectos muchas veces nocivos para el planeta, la discusión es totalmente válida. ¿Puede la banca tradicional interrumpir y revertir los procesos que promueve?

Recientemente visitó nuestro país uno de los principales referentes a nivel internacional de la denominada Banca Etica, Joan Antoni Melé. El actual miembro del Consejo Asesor de Triodos Bank puso sobre la mesa el mismo debate. El sistema bancario tradicional adolece de fundamentos que limitan su propia capacidad para revertir los procesos de exclusión y nocividad que genera. Es por eso que se debe desarrollar y crear una banca distinta, una banca basada en valores, una Banca Ética.

Un aspecto novedoso de este enfoque es revertir la responsabilidad teórica detrás del fondeo bancario. Esto es, contemplar que todo individuo que deposita su dinero en una caja de ahorros no se encuentra únicamente resguardando su capital, está a su vez dándole un préstamo a la entidad financiera que luego se utilizará para fondear a terceros o especular. Los ahorristas deben, entonces, tener el derecho a ser informados sobre el modo y el fin para el cual se utilizan sus ahorros.

Los principales componentes en una Banca Ética son dos. Por un lado, su total transparencia hacia los ahorristas y la comunidad. Por otro, la claridad en sus criterios éticos a la hora de invertir. Esto es, a la vez de informar a sus ahorristas sobre el uso dado a sus depósitos, se invierte sólo en proyectos y empresas rentables que generen un cambio positivo en el mundo. Estas iniciativas usualmente no pueden salir adelante porque la banca tradicional no las quiere financiar. A estos dos factores se suman otros como el estar fuera del negocio de consumo masivo y del especulativo (invertir sólo en economía real), tener una estructura que regule las brechas salariales internas e informar su estrategia de sustentabilidad financiera en caso de crisis.

Lo que se pretende es crear un nuevo sistema de entidades bancarias con nuevos actores que, aunque en primera instancia sean marginales, al menos brinden libertad a los ahorristas de elegir dónde desean resguardar sus activos.

En un mundo como el nuestro, donde 62 familias poseen activos equivalentes a la mitad más pobre del planeta, hablar de desigualdad no es novedad. Sin embargo, muchas veces se discute poco en torno al rol de la banca en términos de concentración. En el mundo, 28 gigantes financieros manejan activos equivalentes al 65% de la economía global, superando ampliamente en producto y poder económico a muchas naciones. Cambiar el modo en el que pensamos y ejecutamos las finanzas tradicionales es mucho más que dar una batalla utópica o romántica que debiera quedar indefectiblemente relegada a activistas. Observando los números, no se falta a la verdad al afirmar que cambiar las finanzas como las conocemos es, efectivamente, cambiar el mundo.

*Universidad Autónoma de Madrid.

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¿Y el modelo uruguayo?**
Mientras asistimos a un boom de créditos hipotecarios indexados a la UVA y un incipiente aumento de desarrollos inmobiliarios en las principales ciudades del país, comenzamos a percibir  tensiones en el mercado por la escasez de oferta de viviendas asequibles típicamente buscadas por la clase media, esto es departamentos de 3 a 4 ambientes y a precios razonables dados los requisitos para acceder a los créditos (relación cuota/ingreso). Por otro lado, los alquileres aumentan más que proporcionalmente que la inflación y representan un peso adicional en el presupuesto de los hogares. Frente a estos problemas, ¿es suficiente el actual programa de política de vivienda sustentada en los créditos UVA y Procrear?  ¿Existen soluciones alternativas? El modelo uruguayo puede acompañar las políticas actuales.
En Argentina, según el Censo 2010 e informes del Observatorio de la Deuda Social de la UCA, 1 de 4 hogares de la Argentina sufre algún tipo de déficit habitacional. En Argentina hay aproximadamente 12 millones de hogares. Aun con el sistema UVA, comprar una vivienda en los principales aglomerados urbanos del país requiere un número creciente de salarios, entre 70 a 100 salarios, considerando un salario medio formal de 17 mil pesos, para unidades de 2 ambientes no premium.

La nueva versión de Procrear está basada en el otorgamiento de subsidios no reembolsables a la demanda calificada, a diferencia de lo que hacía el gobierno anterior, que edificaba complejos urbanísticos y luego subsidiaba la tasa de los créditos hipotecarios. El actual modelo está empezando a presionar sobre la oferta, que es muy limitada dado que no hay emprendedores inmobiliarios que lleven adelante proyectos para ese segmento poblacional.

Frente a estos cuellos de botella, precios no siempre accesibles para el tomador de crédito y la escasez de viviendas no premium para clase media en el contexto actual, es dable examinar el modelo uruguayo. En particular, la Ley N° 18.795 de Uruguay promueve la inversión privada en viviendas de interés social a partir del otorgamiento de exoneraciones tributarias. Esta ley se enmarca en un programa más amplio cuyo objetivo es facilitar el acceso a viviendas a sectores de ingresos medios y medios bajos, a través de la compra o el alquiler. Este programa incluye además un Fondo de Garantía para Desarrollos Inmobiliarios (Fogadi) para proveer garantías para alquileres sociales. Este sistema ha promovido exitosamente la inversión privada en construcción, refacción o ampliación de un mínimo de dos hasta cien viviendas por padrón que tienen como destino tanto la venta como el alquiler.

Ahora bien, ¿es este sistema de crédito y desarrollo inmobiliario exportable y viable en Argentina? Cabe recordar en primer lugar que desde hace décadas no se registran emprendimientos inmobiliarios privados orientados a este segmento de vivienda al que apunta el modelo uruguayo, de manera que la exoneración de impuestos no tendría ningún costo fiscal dado que se trata de impuestos que no se pagan porque son proyectos que simplemente no se hacen. Segundo, entre las razones por las cuales ningún emprendedor inmobiliario atiende a este segmento no sólo está la falta de capacidad de compra de esa población, sino también las dificultades que los propietarios encuentran a la hora de alquilar las viviendas a familias que no pueden encontrar un garante. Por ello el rol del Estado en ese sentido es esencial, generando las condiciones para que más argentinos accedan a una vivienda digna en compra o alquiler y para que a su vez, más argentinos de clase media (pequeños ahorristas) estén incentivados a invertir en “ladrillos” que les generen una renta segura, que tenga además un valor social.

Como resultado de una ley similar a la uruguaya, se esperaría:
* Promover el acceso a la vivienda social mediante hipotecas ajustadas por la UVA y un swap de tasas para reducir riesgos de repago.
* Reducir los precios de los alquileres que son relativamente altos en relación con el ingreso de las familias.
* Proveer un fondo de garantías estatales para los alquileres.
* Impulsar la construcción privada (y la inversión) en un segmento en el cual está  virtualmente ausente y el empleo directo e indirecto generado en ella.

*Conicet-UBA y UTDT.