La construcción es uno de los sectores más dinámicos de la economía. Pero aunque la actividad económica da buenos resultados, los sectores que traccionan no derraman y las obras siguen frenadas. Ante un Gobierno que repite la máxima de “no hay plata”, la Cámara Argentina de la Construcción (Camarco) diagramó una arquitectura financiera para reactivar el crédito a 20 y 30 años sin requerir subsidios del Tesoro. La hoja de ruta propone apalancar el mercado inmobiliario mediante la securitización, absorbiendo los recursos de dos cajas: el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) y el Fondo de Asistencia Laboral (FAL).
El diagnóstico del sector constructor establece que la barrera para reactivar la actividad es técnica. El sistema bancario opera con depósitos de corto plazo y prestar esos fondos a tres décadas genera un "descalce de plazos" inviable para los balances financieros. Para destrabar esta inercia, la industria impulsa la "securitización de hipotecas". Bajo este esquema, los bancos mantienen el negocio primario de originar el crédito, evaluar el riesgo y cobrar la cuota, pero empaquetan esos préstamos y los emiten al mercado de capitales como instrumentos para ser absorbidos por inversores institucionales.
La liquidación de la cartera previsional
La principal inyección de liquidez provendría del sistema previsional. El proyecto de Camarco propone crear un "Fondo Fiduciario de Capitalización de Hipotecas", fondeado a través de la liquidación de las acciones de empresas privadas que hoy retiene el Estado. El FGS administra un portafolio total que ronda los USD 64.800 millones. Para el empresariado, el Gobierno debe rebalancear esa posición: desprenderse de las participaciones corporativas y adquirir instrumentos de renta fija calzados con sus pasivos jubilatorios.
El marco legal para ejecutar este giro ya está vigente. El artículo 74 de la Ley 24.241 faculta a la ANSES a invertir hasta el 25% de sus activos totales en cédulas y títulos valores con garantía hipotecaria, previa autorización de oferta pública de la Comisión Nacional de Valores (CNV). En la cámara aseguran que la herramienta está operativa y sólo espera una instrucción del Poder Ejecutivo para aplicarse.
Reingeniería de los fondos de desempleo
El segundo pilar del plan apunta a movilizar el capital vinculado a las contingencias de despido. La iniciativa vinculada al FAL consiste en “reformular su funcionamiento para que, sin perder su función protectoria frente a contingencias laborales, pueda invertir parte de sus recursos en hipotecas securitizadas”. “Esto permitiría transformar un fondo hoy mayormente pasivo en un motor de financiamiento de vivienda”, planteó la Camarco.
Fuentes de la industria aseguraron que los fondos similares al FAL en otras partes del mundo alcanzan a financiar entre un "3% y 4% de las indemnizaciones por despido". Es por eso que la construcción ve un activo de potencial fondeo para crédito a largo plazo, capaz de aportar un flujo constante.
Activar esta palanca requiere modificar el Título II de la Ley 27.802. El plan técnico sugiere migrar hacia un fondo de inversión dual: blindar la cobertura obligatoria del artículo 58 para proteger al trabajador, pero derivar el capital excedente hacia el mercado inmobiliario.
Prevención de riesgos y déficit cero
Para mitigar los riesgos de liquidez frente a la desocupación, el esquema exige constituir una "reserva técnica líquida" y mantener cuentas individualizadas por empleador para garantizar la trazabilidad de los aportes. La operatoria sería administrada por un ente público-privado y habilitaría al FAL a adquirir hasta el "80% de los instrumentos securitizados" que ofrezca la banca. Para evitar distorsiones, el proyecto fija un tope de tasación máximo, excluyendo la financiación de viviendas de lujo.
La propuesta empresaria se alinea con las restricciones macroeconómicas del equipo económico: moviliza el crédito hipotecario y reactiva la obra privada sin perforar la meta del "déficit cero". Con el ecosistema normativo diseñado por los privados, la instrumentación de este puente entre el ahorro institucional y la economía real depende de la decisión de la Casa Rosada.
ML
