La principal crítica al funcionamiento del sistema político es que muchas veces prioriza cuestiones que no integran la agenda de la ciudadanía o que no están entre las preocupaciones de urgente resolución. El último ejemplo de esta creciente tradición tiene que ver con el sinuoso tratamiento legislativo de la modificación a la ley de alquileres, que entró en vigor hace solo tres años.
En este lapso, el mercado inmobiliario se retrajo en su segmento de compraventa, pero se implosionó en el de alquileres para vivienda. La moción de cambio que entró en vigor en 2020 cambió la duración mínima de los contratos, llevándola a tres años y propuso un índice que combinaba salarios y precios al consumidor, actualizable una vez por año, entre las disposiciones más relevantes.
Detrás de este inmenso fracaso legislativo y regulatorio aparece, cuándo no, la inflación. En una economía con alza de precios parecida a la de los países vecinos (entre un 2% y un 10% anual), no hace falta una actualización más frecuente y tampoco parece excesivo un piso de tres años para su duración. Pero para los legisladores que levantaron la mano en 2019 (de muchos colores políticos, pero con un proyecto iniciado por el PRO) proponer una ley que ignore al cuco de la economía argentina de los últimos 15 años al menos suena a voluntarismo o mala praxis.
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La secuencia de la caída libre se agravó por un dato relevante que surge de las estadísticas oficiales y que está incluido en los resultados del último Censo Nacional: en los últimos veinte años bajó drásticamente la cantidad de familias que en CABA vive en su propia vivienda. En 2001 la proporción de propietarios era del 75% pero en el de 2022 había bajado al 66%, a contramano de lo que ocurría en la región y retrocediendo aún más que el nivel de 1991: el 68%. O sea, en treinta años se involucionó en el ejercicio de un derecho consagrado en la Constitución. Esta diferencia en la Ciudad de Buenos Aires, el principal mercado de locación, es aún más llamativa.
Una explicación de esta baja está vinculada con la desaparición del mercado voluntario de hipotecas, que en 2001 ofrecía alternativas de financiación de hasta el 80% del valor, pero estaban nominadas en dólares, la única forma de calzarlas con los depósitos. En 2016, con la irrupción de una nueva unidad de cuenta, UVA (que se indexaba con índices combinados), reapareció la posibilidad de comprar a mediano y largo plazo. Pero el problema, nuevamente, sobrevino con la inflación, y especialmente desde que pasó la barrera de los tres dígitos anuales. En realidad, ponía en blanco y negro otra situación: el valor de la cuota no subía más que la inflación, sino que los ingresos eran cada vez más bajos en términos reales.
Toda esa masa de propietarios que no podían concretar su sueño se tuvo que volcar al mercado de alquileres, poniéndole más presión. En los mercados más desarrollados, los inquilinos son los que todavía no pudieron ahorrar lo suficiente para el ingreso inicial en la obtención de un crédito hipotecario, los que no tienen un domicilio fijo por cuestiones laborales o preferencias y los de bajos ingresos porque para ellos existen soluciones con mayor participación del Estado. Cuando el aporte de este actor estelar falla o no es el adecuado por no tener las herramientas adecuadas o seguir un guion cortoplacista en un mercado que, por definición es de largo aliento, se aleja el punto de equilibrio.
En la reciente discusión parlamentaria, quedó claro que para los defensores del statu quo el espíritu de esta intervención estatal es defender a la parte más débil en el contrato entre privados: el inquilino. Una inquietud omnipresente en muchas iniciativas de política económica pero que carece de una dimensión temporal: en realidad, los más castigados terminan siendo los que no podrán acceder en un futuro a un mercado que se evapora cuando los propietarios votan con los pies y retiran sus unidades de la oferta.
Y si estamos hablando de uno de los mercados más atomizados que existen, ¿qué quedará para otros en que, por tradición o por exigencias de escala, los oferentes son pocos y grandes?, ¿es más débil un inquilino que tendrá que indexar su alquiler más seguido o el que no accede a un contrato que ya está en vías de extinción? Dilemas de una economía distorsionada por el vértigo inflacionario.
