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OPINIóN / Economía
jueves 25 abril, 2019

Pesadilla en cuotas: el drama de los hipotecados UVA

La relación cuota-ingreso de muchos hipotecados supera el 30% aconsejado por el Banco Central y seguirá empeorando si no se toman medidas para solucionar el problema.

por Federico Wahlberg

Los créditos atados a UVA caen por la inflación. Foto: Cedoc

Dentro del reciente paquete de medidas anunciado por el Presidente Macri hay una que llamó particularmente la atención por ser una no-medida. Un anuncio de que se vendrá un anuncio de una medida. Dice que están diseñando “alternativas para aliviar la situación de los que tienen hoy créditos hipotecados en UVA y percibieron aumentos significativos en las cuotas”.

Ayer la Gobernadora Vidal también reconoció el problema y anunció medidas. Pero un grupo de economistas sostiene que en realidad los hipotecados hicimos negocio, ajenos a esta situación que recién ahora el propio gobierno reconoce. Ocurre lo contrario. Los hipotecados UVA afectados por la crisis de 2018 estamos sobre endeudados. La relación cuota-ingreso de muchos hipotecados supera el 30% aconsejado por el Banco Central y seguirá empeorando si no se toman medidas para solucionar el problema. Ya comenzaron a crecer los casos de morosos que en el futuro podrían perder sus viviendas.

En 2018 los Hipotecados UVA nos hicimos tristemente famosos porque UVA es sinónimo de cuotas que ajustan por inflación. En marzo de 2019 el aumento de precios fue del 54,7%, la más alta en los últimos 27 años. En paralelo, los salarios solo aumentaron un 30% a enero de 2019.

Javier González Fraga: "Quienes tomaron créditos UVA hicieron un excelente negocio"

En este contexto, fuimos atacados por un grupo de economistas en las redes sociales y en los medios. Ellos dicen que hicimos negocio. Entre ellos se encuentra el ex vicepresidente del Banco Central, quien fue renunciado de su cargo por prometer una inflación del 10% en 2018.  Él es uno de los responsables políticos de fomentar estos créditos de la mano de esa promesa  inflacionaria que la crisis dejó en ridículo. Luego se ofreció en redes sociales como agente inmobiliario para que las familias vendan sus casas. El 18 de octubre de 2018 dijo que conseguiría a “alguien que se haga cargo de la deuda (...) a cambio de la propiedad, descontando un alquiler simbólico”. Con este nivel de cinismo defendió lo indefendible.

Quienes compramos viviendas con crédito UVA no lo hicimos pensando en hacer negocio. Lo hicimos para acceder a la vivienda única. A las casas las valoramos por su uso, no por su valor de cambio en el mercado. Venderla sería el fracaso de este tipo de política de acceso a la vivienda. Pero aún así, hay que señalar un fenómeno que se dio con los precios de las viviendas en este contexto. En la Ciudad de Buenos Aires, por ejemplo, cuando los créditos UVA aumentaron la demanda, los vendedores subieron los precios en dólares.  El valor de las propiedades alcanzó un máximo en el primer semestre de 2018. En marzo y abril se otorgaron la mayor cantidad de créditos UVA para compra de viviendas, en su gran mayoría usadas. Luego pasaron cosas. El dólar de 20 pesos se fue a 40 y nadie más pudo comprar casas con créditos UVA.  En febrero de 2019 las compras con crédito hipotecario fueron un 89% menos que las registradas un año antes. ¿Cuál fue la consecuencia? El precio de las propiedades volvió a caer.  Según el Reporte Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires, el valor al cual se vendieron propiedades en diciembre de 2018 fue un 26,7% menor que el año anterior. No es algo que esté tan a la vista, porque los precios de oferta se resisten a la baja, pero los precios publicados no son los que reflejan el precio al que efectivamente se venden las propiedades hoy.

Por qué la cuota de los créditos UVA ya triplica un alquiler

Para resumir, si alguien compró una vivienda en los primeros meses de 2018, es probable que hoy valga menos en dólares. Ese valor se reduce aún más si consideramos que hay que pagarle un porcentaje a inmobiliaria y escribano, y otro tanto por la cancelación anticipada del crédito  para levantar la hipoteca. Para peor, si una familia no puede paga más y el banco ejecuta la hipoteca, en un remate su casa se compraría por debajo del valor de mercado. Claramente vender no sería ningún negocio. Sería una demostración más del fracaso de la política de acceso a la vivienda que impulsó el gobierno.

El sistema UVA es prácticamente la única política de vivienda de Cambiemos. Incluso el PROCREAR y otros planes de vivienda, a pesar de otorgar subsidios, introducen a las familias de forma obligatoria en créditos UVA. Muchos a la hora de tomar un crédito, por más que supiéramos de los riesgos, no tuvimos otra opción. Hoy en bancos como el Nación los créditos tradicionales prácticamente no existen.

Hay algo que no entra en la cuenta de los calculadores de negocios. Algo que no se puede expresar con números. Es el costo de pasar del sueño de la casa propia a la pesadilla de las cuotas. A poco tiempo de tramitar el crédito, comprometer ahorros y encontrar una casa, muchas familias están viendo un futuro en el cual tendrían que malvender y mudarse nuevamente a una casa en alquiler, con el desgaste y la frustración que eso supone. Pero la angustia y el drama familiar que genera esta incertidumbre no son relevantes para los economistas de corazón hipotecado.

Los bancos también son responsables del problema. Aplicaron un sistema de crédito que sobreendeuda a los hipotecados UVA de forma pasiva, sin que se hiciera nada para merecerlo. ¿Qué significa sobreendeudamiento? La normativa del Banco Central le indicaba a los bancos que no otorgaran créditos por más de un 30% en la relación cuota-ingreso. La cuota no debería superar el 30% del salario. Pero los bancos controlaron eso solamente al inicio, cuando las familias fueron a pedir el crédito. De todos modos el problema va más allá de ese 30%. A las familias les informaron que el porcentaje de cuota-ingreso inicial (30%, 25% en muchos casos, o el que fuere) sería el que pagarían de ahí en adelante. Esa información fue publicidad engañosa y eso también es denunciable, porque las cuotas ajustaron por inflación y los salarios no, y la parte del salario destinada a la cuota se volvió cada vez mayor.

Créditos UVA: Mauricio Macri anunció un tope a las cuotas

Lo peor de todo es que el sobreendeudamiento no desaparece aunque la inflación baje. ¿Cuánto puede durar este sobreendeudamiento? Hagamos un cálculo en base a la historia de nuestro país, tomando la crisis de 2001-2002 con una devaluación que generó inflación y una fuerte caída de los salarios. ¿Qué hubiese pasado si alguien tomaba un crédito UVA, por ejemplo, en octubre  de 2001 con una cuota inicial del 30% de su salario? En abril de 2003 la relación cuota-ingreso hubiese aumentado al 42% ¿Cuánto tiempo hubiese pasado para que la cuota se acercara nuevamente al 30%? Recién en octubre de 2006, 5 años después de tomar el crédito, esa relación hubiese bajado del 31%. 5 años en los que todos los meses se hubiesen pagado cuotas superiores a la prometida. 5 años de sobreendeudamiento que hubiesen sido más si los salarios no se hubiesen recuperado.

Hoy todavía estamos atravesando el peor momento de la crisis y no se puede medir con estadísticas generales su impacto en la relación cuota-ingreso. Pero sí contamos con testimonios de muchos casos puntuales que, aún con el 25% de cuota-ingreso inicial que aplicaron algunos bancos, ya superan el límite de 30%. Y recientemente el gobierno de la Provincia de Buenos Aires reconoció unos 5000 casos del Banco Provincia en esa situación. Hay casos de empleados públicos cuyo salario por debajo de la inflación fue definido por el mismo gobierno que promocionó estos créditos. Hay familias que además, en este contexto de crisis, perdieron sus trabajos y no pueden pagar. Otras familias dejaron de comprar productos de la canasta básica, o pasaron a trabajar más horas, viven para poder pagar las cuotas. Mientras tanto, en 2018, los bancos tuvieron ganancias extraordinarias.

Aunque la inflación baje, el sobre endeudamiento permanece si los salarios no se recuperan. Por eso se deberían tomar medidas para paliar la situación de los damnificados por la devaluación de 2018.  Pero también para evitar que esto empeore en el futuro. ¿Alguien se animaría a decir que la economía argentina no va a atravesar otra situación de devaluación, inflación y caída salarial? En lo inmediato, una opción podría ser bajar el sobreendeudamiento en la relación cuota-ingreso a los niveles iniciales que los bancos prometieron mediante el congelamiento de las cuotas por un determinado plazo. También se podría modificar la indexación con algún sistema que contemple la evolución de los salarios.

Buscan controlar los alquileres y las cuotas hipotecarias

La gobernadora de la Provincia de Buenos Aires, María Eugenia Vidal, anunció que el Banco Provincia va a fijar un tope máximo de un 30% a la relación cuota-ingreso de los hipotecados UVA de ese banco hasta fin de año. Este tipo de medida frena el crecimiento de la deuda en aquellos que tomaron un crédito con un mayor nivel de endeudamiento, pero no recupera la relación cuota-ingreso inicial. Ademas, esta mediada no afecta a quienes por sacar un crédito con una relación cuota-ingreso menor no han superado aun ese 30%. Por ejemplo, para alguien que sacó un crédito con una relación cuota-ingreso del 15%, el banco estaría autorizado a quedarse con otro 15% de su salario mientras que otras personas más endeudadas no tendrían ese problema.

Otros dejaron trascender que el gobierno nos cobraría a los hipotecados UVA un seguro para crear un fondo que nos compense frente a futuros descalces entre inflación y salarios. Hacernos pagar más en este contexto claramente no alivia nada. Y tampoco incide en el sobreendeudamiento actual que estamos padeciendo. Cualquier medida que no aliviane la relación cuota-ingreso en los próximos meses será maquillaje para quienes pagan cada vez mas ahora.

Hay muchas alternativas que se pueden discutir. Hay proyectos de ley presentados en el Congreso de la Nación, pero están bloqueados por los diputados Eduardo Amadeo (Comisión de Finanzas) y Luciano Laspina (Presupuesto), ambos del oficialismo. Hay decisiones que puede tomar el Presidente. Pero primero tiene que haber voluntad de cambiar esta situación. En octubre de 2018 Macri ya anunció que iba a aplicar medidas, pero se quedó solo en palabras, porque no realizó ningún cambio hasta el día de hoy. Debería atender los reclamos de quienes estamos cada vez mas endeudados. Mientras tanto los Hipotecados UVA seguimos defendiendo el derecho a la vivienda digna.


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